Une fois le bien vendu, la rémunération semble acquise.
A cet instant, le mandat, oublié depuis des mois au fond du dossier, revient sur le devant de la scène.
Et parfois, surprise !
En le relisant, une irrégularité apparaît.
Le premier réflexe est souvent le même : puisque le vendeur a laissé l’agence travailler, accepté les visites et participé sans difficulté à la commercialisation, il ne pourra plus contester le mandat.
La jurisprudence courante invite à davantage de prudence, ainsi qu’en atteste un arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 23 juin 2026, ici rapporté 👇.
Son intérêt ne réside pas seulement dans la solution retenue, mais dans la démonstration juridique qu’il déroule avec beaucoup de rigueur.
Car c’est précisément par ce cheminement que passera le débat, lorsque la rémunération sera contestée.
La cour distingue les irrégularités qui causent un grief de celles qui n’en causent pas, qualifie ensuite la nullité encourue, avant d’examiner les conditions d’une éventuelle ratification.
C’est précisément ce qui fait l’intérêt de cette décision.
Pour le praticien, elle dépasse le seul contentieux du mandat immobilier.
Elle constitue une véritable leçon de méthode juridique, dont les enseignements débordent largement le cadre de la loi Hoguet.
Pour l’agent, reste évidemment à éviter de se trouver dans ce genre de situation bien inconfortable.
Car accepter que l’avenir de sa rémunération dépende d’une discussion sur la validité du mandat… non, ce n’est pas satisfaisant.
Mandat irrégulier et conditions de la ratification
Les décisions rendues en application de la loi Hoguet rappellent régulièrement qu’un mandat irrégulier peut être frappé de nullité. Plus rares sont celles qui exposent, avec autant de pédagogie, le raisonnement conduisant à cette solution.
Par un arrêt du 23 juin 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence ne se limite pas à constater les irrégularités affectant un mandat exclusif. Elle déroule successivement les différentes étapes du raisonnement : identification des irrégularités, recherche d’un grief, qualification de la nullité, puis examen des conditions d’une éventuelle ratification.
Au-delà du contentieux de la loi Hoguet, cette décision constitue ainsi une véritable démonstration de technique juridique, particulièrement utile pour les professionnels de l’immobilier.
L’affaire
Des propriétaires avaient confié à un agent immobilier un mandat exclusif de vente portant sur un terrain à bâtir.
La vente ayant finalement été réalisée en dehors de son intermédiaire, l’agent immobilier assigne les mandants en paiement de la clause pénale prévue au mandat.
En défense, les mandants sollicitent l’annulation de ce dernier.
L’examen des pièces révèle alors que les deux originaux du mandat ne sont pas identiques. L’exemplaire remis aux mandants ne comporte notamment ni date de signature, ni numéro d’inscription au registre des mandats, ni les obligations particulières du mandataire, ni les modalités de reddition des comptes pourtant exigées pour un mandat exclusif, alors que toutes ces mentions figurent sur l’exemplaire conservé par l’agent immobilier.
Le tribunal judiciaire prononce la nullité du mandat et rejette les demandes de l’agent immobilier. Celui-ci interjette appel.
Devant la cour d’appel, il soutient notamment que les irrégularités invoquées n’ont causé aucun grief aux mandants et qu’en toute hypothèse, ceux-ci ont confirmé le mandat en laissant l’agence exécuter sa mission, notamment en acceptant les visites organisées jusqu’à la vente du bien.
La solution
Sans être révolutionnaire, l’intérêt de l’arrêt réside moins dans la solution retenue que dans le raisonnement suivi par la cour.
Elle rappelle d’abord la distinction classique entre nullité absolue et nullité relative :
« La nullité d’un contrat est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé. »
La cour précise ensuite que les dispositions de la loi Hoguet poursuivent une double finalité :
« Par la loi du 2 janvier 1970 (…), le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d’agent immobilier et protéger sa clientèle. »
Mais l’apport de l’arrêt est ailleurs.
La cour ne se contente pas de relever les irrégularités du mandat. Elle recherche concrètement si chacune d’elles a porté atteinte aux intérêts du mandant.
Elle distingue ainsi deux situations :
« Si l’absence du numéro d’inscription au registre des mandats ne fait pas grief aux mandants (…), l’absence de date, en ne leur permettant pas de déterminer la durée du mandat et surtout de l’exclusivité (…), leur fait grief. »
Autrement dit, toutes les irrégularités ne produisent pas les mêmes effets. Encore faut-il que celle invoquée ait effectivement privé le mandant de la protection recherchée par le législateur.
Ce n’est qu’après avoir caractérisé ce grief que la cour examine la possibilité d’une confirmation du contrat.
Elle rappelle alors les conditions de la ratification :
« La ratification ou confirmation d’un contrat nul suppose que le contractant auquel la nullité fait grief ait découvert le vice qui le rend nul et qu’il manifeste une volonté non équivoque de renoncer à la nullité. »
Et elle ajoute immédiatement que :
« L’acceptation par les mandants des visites organisées par l’agent immobilier ne suffit pas pour démontrer qu’ils ont eu connaissance de la nullité du contrat et qu’ils entendaient y renoncer. »
La nullité ne peut donc être regardée comme couverte.
En pratique
Cet arrêt mérite d’être lu avec attention, non parce qu’il révolutionne le droit du mandat, mais parce qu’il illustre parfaitement la manière dont le juge raisonne.
Toutes les irrégularités n’emportent pas automatiquement les mêmes conséquences. Encore faut-il déterminer si elles portent effectivement atteinte aux intérêts protégés par la règle violée.
Lorsque tel est le cas, la nullité est susceptible d’être prononcée. Mais, parce qu’elle est ici relative, elle pourrait encore être couverte par une ratification. Encore faut-il démontrer que le mandant connaissait le vice affectant le contrat et qu’il a clairement entendu y renoncer.
Autrement dit, la poursuite de l’exécution du mandat, l’organisation de visites ou le bon déroulement apparent de la commercialisation ne suffisent pas, à eux seuls, à sauver un mandat irrégulier.
Pour les agents immobiliers, la leçon est claire. La sécurité juridique du mandat se construit au jour de sa signature. Espérer que le comportement ultérieur du mandant viendra réparer des irrégularités initiales constitue une stratégie particulièrement aléatoire.
