Question lancinante, à laquelle on ne peut répondre que par une méthodologie faite de vigilance et de discernement, peut-être même aussi d’attention pour son prochain.
Par un arrêt du 27 août 2026, ici rapporté (
), la cour d’appel d’Orléans retient la faute d’un professionnel qui n’avait pas informé le candidat locataire d’un projet d’aménagement encore dépourvu de caractère contraignant.
Justement parce qu’il s’agit d’un « arrêt d’espèce », il n’apporte pas franchement de réponses, mais fait jaillir son flot de questions.
L’agent doit-il connaître ce qui figure dans le PLU ?
Ce qui figurera peut-être dans le prochain ?
Les projets officiellement annoncés ?
Les études qui les préparent ?
Ce que tout le monde sait localement, mais que personne n’a encore écrit dans un document opposable ?
Et puisqu’une information est publique, faut-il encore la transmettre ?
À l’inverse, jusqu’où le candidat à un bail commercial doit-il effectuer ses propres recherches ?
Où s’arrête sa veille ?
Où commence celle du professionnel ?
Et lorsque l’information n’a pas été donnée, suffit-il d’établir la faute ?
Encore faut-il démontrer que, correctement informé, on aurait renoncé à contracter ou obtenu de meilleures conditions.
Mais comment mesurer la perte de chance ?
Et comment la chiffrer ?
Que reste-t-il du différend lorsque l’un réclame 120 000 euros et que l’autre estime ne rien devoir ?
Peut-on encore parler ?
À quel moment ?
Sur le principe, sur le préjudice, ou sur le besoin d’obtenir enfin que la faute soit reconnue ?
La cour répond à sa manière : une perte de chance finalement évaluée à 5 %, soit 6 000 euros… pour une créance seulement fixée au passif d’une agence placée en liquidation judiciaire.
Neuf années après la signature du bail, que reste-t-il donc ?
Une victoire de papier ?
Un différend qui aurait dû être évoqué en amiable, mais que l’écart des positions rendait particulièrement difficile à engager ?
Un avertissement pour la profession ?
Ou, plus sobrement, un sérieux sujet de réflexion ?
À chacun de trouver sa boussole, de manière sérieuse et professionnelle.
Projet d’urbanisme : jusqu’où va l’obligation d’information de l’agent immobilier ?
A propos d’un arrêt de la Cour d’appel d’Orléans du 27 août 2026 *
L’agent immobilier travaille au présent : il visite un bien, en vérifie les caractéristiques, apprécie son environnement et le présente tel qu’il existe au jour de la transaction.
Le contrat auquel il prête son concours peut pourtant s’inscrire dans la durée. C’est particulièrement vrai du bail commercial : lorsqu’il est conclu pour neuf années, le candidat locataire ne choisit pas seulement des locaux. Il engage une activité dans un environnement appelé à évoluer.
Que doit alors lui dire l’agent de cet avenir ?
Certaines transformations sont imprévisibles. D’autres sont déjà annoncées, étudiées, parfois notoirement connues, sans avoir encore été traduites dans une règle d’urbanisme opposable. Entre le fait présent et la simple rumeur, il existe ainsi une zone moins confortable : celle du projet suffisamment sérieux pour pouvoir se réaliser, mais pas assez avancé pour produire déjà des effets juridiques.
C’est dans cette zone que se situe l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Orléans le 27 août 2026.
L’affaire
Un bailleur avait donné mandat à un agent immobilier de rechercher un preneur pour un local commercial d’environ 480 m², édifié sur une parcelle de 1 094 m².
Un bail commercial fut conclu le 23 février 2017, avec effet au 1er avril suivant, pour une durée de neuf années. Les locaux devaient accueillir un commerce de quincaillerie, peintures, carrelage et fournitures pour cuisines et salles de bains.
Le locataire régla à l’agent immobilier 5 616 euros TTC au titre des honoraires de commercialisation, bien que celui-ci ait reçu son mandat du seul bailleur.
La parcelle avait cependant été incluse, dès 2013, dans une étude préalable portant sur une opération d’aménagement urbain. Celle-ci envisageait notamment l’élargissement de dix mètres de la route longeant le bien.
Au moment de la signature du bail, cette étude n’avait encore aucune force contraignante. Le projet était néanmoins connu localement et, selon l’agent immobilier lui-même, notoire.
Les locaux furent ensuite vendus à une métropole. En 2019, lorsque le locataire sollicita l’autorisation de céder son droit au bail, le nouveau bailleur lui signala l’existence, dans le plan local d’urbanisme désormais adopté, d’un emplacement réservé destiné à l’élargissement de la voie, avec de possibles conséquences sur le bâtiment et ses abords.
Le locataire soutint que cette contrainte l’avait empêché de céder son droit au bail. Il délivra congé pour le 31 mars 2020, puis rechercha la responsabilité de l’agent immobilier, auquel il reprochait de ne pas l’avoir informé du projet.
Il réclamait 120 000 euros, soit le prix auquel il affirmait avoir projeté de céder son droit au bail.
Le tribunal de commerce rejeta sa demande, et il interjeta appel devant la Cour d’appel d’Orléans.
Entre-temps, l’agence immobilière fut placée en redressement judiciaire, en septembre 2025, puis en liquidation judiciaire au mois de décembre suivant. L’instance d’appel fut reprise en présence du liquidateur.
La solution
Aux termes de son arrêt du 27 août 2026, la Cour infirme partiellement le jugement.
Elle pose d’abord que, l’agent immobilier étant le mandataire du bailleur, le paiement d’une partie de ses honoraires par le locataire ne créait aucun lien contractuel entre eux.
Sa responsabilité envers le candidat locataire ne pouvait donc être recherchée que sur le fondement extracontractuel de l’article 1240 du Code civil. Il appartenait au locataire de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
Pour retenir la faute, la cour énonce d’abord que :
« L’agent immobilier est tenu de renseigner le tiers, candidat à la conclusion d’un bail commercial, sur la situation exacte du bien mis en location par son mandant. »
Elle constate qu’au jour de la conclusion du bail, l’étude préalable réalisée en 2013 n’avait, par elle-même, aucun caractère contraignant. Elle définissait cependant les caractéristiques précises d’une opération d’urbanisme projetée et précédait l’adoption d’un plan local d’urbanisme.
Or :
« Un professionnel de l’immobilier comme [l’agent immobilier] ne pouvait ignorer l’existence de ce projet, dont [il] admet [lui]-même qu’il était notoirement connu. »
Surtout, l’accessibilité de l’information ne suffisait pas à décharger l’agent de son obligation :
« Le caractère public du projet d’aménagement ne [le] dispensait pas d’apporter l’information au candidat locataire dans le cadre de son obligation d’information sur les caractéristiques du bien à louer dans la mesure où, compte tenu de la durée d’un bail commercial, l’adoption d’un PLU et de l’opération d’urbanisme ainsi projetée apparaissait probable pendant le cours du bail. »
L’agent immobilier avait donc commis une faute en ne signalant pas un projet susceptible d’affecter la consistance des lieux loués.
L’arrêt est ferme sur le principe, mais beaucoup plus réservé sur les conséquences de ce manquement.
La Cour juge que le locataire ne démontrait pas qu’il avait spécialement choisi ce local en considération de son emplacement ou de son coût. Elle relève qu’il avait décidé de le quitter moins de deux années après la conclusion du bail afin de modifier radicalement son activité, et non en raison du projet d’élargissement de la route.
Il n’établissait pas davantage que l’échec de la cession de son droit au bail résultait de cette contrainte d’urbanisme plutôt que de la non-réalisation de l’une des cinq conditions suspensives dont l’offre d’acquisition était assortie.
Enfin, elle estime qu’il n’était pas démontré que le projet supprimerait toute possibilité de stationnement, l’étude préalable envisageant au contraire des solutions alternatives.
Le préjudice ne pouvait dès lors consister qu’en une perte de chance, qualifiée par la cour de « très minime », de ne pas conclure le bail ou d’obtenir des conditions plus avantageuses si le locataire avait été correctement informé.
Cette perte de chance est évaluée à 5 % de la valeur alléguée du droit au bail, soit 6 000 euros.
La cour ne prononce toutefois aucune condamnation au paiement. En raison de la liquidation judiciaire de l’agence, elle se borne à fixer cette créance au passif de la procédure collective.
En pratique
L’arrêt ne signifie pas que l’agent immobilier devrait rechercher tous les projets susceptibles de modifier un jour l’environnement du bien. De fait, il ne faut pas en déduire que l’agent devrait connaître les intentions encore indécises d’une collectivité ni à recueillir les rumeurs circulant dans le voisinage.
La solution repose sur une conjonction particulière : le projet était suffisamment structuré pour avoir donné lieu à une étude préalable ; il concernait directement la parcelle louée ; il était notoirement connu de l’agent et pouvait raisonnablement se concrétiser pendant les neuf années du bail.
L’enseignement pratique tient donc moins à l’étendue des investigations qui devraient être systématiquement accomplies qu’à la transmission des informations effectivement connues.
Lorsqu’un professionnel sait qu’un projet public suffisamment précis est susceptible d’affecter l’accès au bien, son stationnement, ses espaces extérieurs ou les conditions de son exploitation, il est prudent de le signaler par écrit au candidat locataire, même si ce projet n’a pas encore été intégré au document d’urbanisme opposable.
La circonstance que l’information soit publique ne suffit pas : une information accessible n’est pas nécessairement une information effectivement reçue, encore moins une information comprise dans ses conséquences pratiques.
En un sens, la solution rejoint l’article 8 du code de déontologie, qui impose à l’agent immobilier de communiquer à son mandant et aux autres parties à l’opération l’ensemble des informations utiles afin qu’ils puissent prendre leur décision de manière libre et éclairée.
La frontière demeure néanmoins délicate. À partir de quel degré d’avancement un projet doit-il être signalé ? Jusqu’où l’agent doit-il rechercher ce qu’il ne connaît pas encore ? L’arrêt invite à la vigilance, mais ne lui impose pas de prévoir l’avenir.
Il contient enfin un autre enseignement, cette fois sur la réalité du procès.
Le locataire réclamait 120 000 euros. Neuf années après la conclusion du bail, il obtient la reconnaissance de la faute qu’il dénonçait, mais sa perte de chance est évaluée à 6 000 euros, soit seulement 5 % de la somme demandée.
Encore cette créance est-elle simplement fixée au passif d’une agence désormais placée en liquidation judiciaire. Son admission ne garantit nullement son paiement : le locataire ne sera désintéressé que si les actifs disponibles le permettent, ce qui, de manière générale, reste peu vraisemblable pour un créancier chirographaire.
Les 5 % mesurent ainsi la faiblesse du lien causal, non celle du manquement professionnel. Quant à la fixation au passif, elle transforme le succès judiciaire en possible victoire de papier.
Un tel différend aurait sans doute mérité d’être évoqué en amiable. Mais la distance était considérable entre un locataire réclamant la totalité de la valeur espérée de son droit au bail et un agent refusant de reconnaître la moindre faute.
La cour finit par leur donner, d’une certaine manière, tort à tous les deux : le locataire avait raison sur le principe ; l’agent immobilier, sur presque tout le montant.
L’arrêt demeure potentiellement important pour la profession ; mais beaucoup moins pour celui qui l’a obtenu.
