L’affaire Matera posait une question simple : jusqu’où une plateforme peut-elle accompagner un syndic coopératif sans exercer elle-même la profession réglementée de syndic ?
Réponse : assez loin, dès lors qu’elle demeure dans un rôle d’assistance et que le syndic conserve son autonomie et sa responsabilité.

C’est ce que nous dit la cour de cassation, dans son arrêt d’avant-hier, le 17 septembre 2026 .

Étrange synchronicité.
Hier, j’assistais à une signature chez un notaire, à l’occasion de laquelle il était question incidemment d’un bien immobilier dépendant d’une ASL.
Au détour d’une phrase, la propriétaire nous déclare spontanément :
« Mon syndic, c’est Matera. »

Mon sang de juriste ne fait qu’un tour :
1° une ASL n’a pas de syndic.
2° dans le modèle que vient d’examiner la Cour de cassation, Matera n’exerçait précisément pas les fonctions de syndic.
Deux approximations en six mots !

Mais pourquoi faire grief à cette propriétaire ? Elle n’est pas juriste, ce n’est pas son métier.
Avec ses mots, elle désignait seulement celui qui, pour elle, s’occupait de son immeuble.

Ici, il faut lire l’autre partie de l’arrêt Matera, un peu oubliée par les commentaires.

La Cour approuve les juges d’avoir constaté que certaines communications de Matera pouvaient créer une « ambiguïté », laissant penser qu’elle était elle-même en mesure d’offrir les services d’un syndic.
Cette ambiguïté ne suffit pas à caractériser une pratique commerciale trompeuse.
Dont acte.

Reste cette phrase d’un non-initié : « Mon syndic, c’est Matera. »

Depuis la publication de l’arrêt, je lis sur ce réseau beaucoup de réactions de syndics professionnels.
Et ils font le job.
Ils expliquent la fonction, la responsabilité, la compétence, les garanties, la déontologie.
Bref, tout ce qui distingue l’exercice d’une profession réglementée de l’accomplissement des tâches qui gravitent autour d’elle.

C’est aussi la nature de LinkedIn.
Mais LinkedIn n’est pas la vraie vie.

La vraie vie, c’est aussi cette propriétaire qui n’a aucune raison de connaître la loi Hoguet, encore moins de distinguer une ASL d’une copropriété ou un syndic de celui qui l’assiste.
Facile la confusion est.

Alors l’enjeu n’est peut-être plus seulement, pour les professionnels, de défendre la frontière juridique de leur métier.
Il est de la rendre perceptible à ceux pour lesquels elle a été instituée.
Sortir du microcosme.

Les exigences d’une profession réglementée ne sont pas seulement des contraintes.
Elles sont aussi une partie du service rendu.
Il faut donc les faire vivre au-delà des textes et des discussions entre professionnels.

Expliquer, et expliquer encore.
Agir, et montrer.

Syndic de copropriété : jusqu’où peut-on externaliser une profession réglementée ?

Une profession réglementée peut-elle être décomposée en une multitude de tâches dont l’exécution serait confiée à des tiers, sans que ceux-ci finissent eux-mêmes par l’exercer ?

La question n’est pas théorique. Logiciels, plateformes et désormais intelligence artificielle permettent d’automatiser ou d’externaliser une part croissante du travail quotidien du syndic : comptabilité, documents d’assemblée générale, appels de fonds, suivi des impayés, assistance juridique ou technique.

Mais la loi Hoguet ne réserve pas seulement le titre de syndic. Elle soumet également à ses exigences ceux qui, de manière habituelle, « se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire » aux opérations relatives à l’exercice des fonctions de syndic.

C’est toute la difficulté de l’affaire Matera.

L’arrêt rendu le 17 septembre 2026 par la Cour de cassation est intéressant par sa solution. Il l’est davantage encore lorsqu’on le rapproche de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mars 2024 qu’il confirme : car celui-ci permet de mesurer très concrètement jusqu’où peut aller l’assistance sans devenir exercice de la profession.

Les faits

Matera développe une plateforme destinée notamment aux copropriétés ayant choisi le régime du syndicat coopératif. Dans ce mode de gestion, prévu par la loi du 10 juillet 1965, la fonction de syndic n’est pas confiée à un professionnel extérieur : elle est exercée par le président du conseil syndical.

À partir de mars 2020, Matera lance une importante campagne de communication. Plusieurs acteurs et organisations de la profession de syndic engagent alors différentes actions, qui seront jointes. Parmi les griefs figure celui d’un exercice illégal de la profession de syndic.

Le tribunal de commerce de Paris écarte ce grief. La cour d’appel de Paris fait de même le 20 mars 2024.

Mais la lecture de son arrêt montre pourquoi la question pouvait sérieusement être posée.

Matera ne fournissait pas simplement un logiciel de comptabilité ou quelques modèles de documents. La plateforme proposait un accompagnement très étendu de la gestion de la copropriété : génération des convocations et procès-verbaux d’assemblée générale, appels de fonds, calcul des votes, migration et suivi de la comptabilité, synchronisation bancaire, répartition des charges, établissement des annexes comptables, gestion documentaire, suivi des impayés, accompagnement des travaux ou encore mise à disposition de compétences administratives, comptables et juridiques.

Autrement dit, considérées matériellement, une part considérable des tâches que le public associe spontanément au métier de syndic pouvait être accomplie avec ou par l’intermédiaire de la plateforme.

C’est précisément sur ce terrain que le pourvoi attaque l’arrêt de Paris : l’assistance n’était plus, selon les organisations professionnelles, ponctuelle. Le contrat apportait au syndic coopératif un « appui général et personnalisé » dans l’ensemble de ses missions. L’accumulation des actes et la coordination des différents services auraient donc dû conduire à constater que Matera prêtait son concours aux opérations de syndic au sens de l’article 1er de la loi Hoguet.

La question posée à la Cour de cassation était ainsi plus subtile qu’une simple opposition entre le syndic et son prestataire :

à partir de quelle intensité l’assistance apportée à une profession réglementée devient-elle elle-même l’exercice de cette profession ?

La solution

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Le raisonnement doit être lu en deux temps.

Le premier tient aux textes.

L’article 1er, 9°, de la loi n° 70-9 du 2A propos de l’affaire Matera : de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 20 mars 2024 à celui de la Cour de cassation du 17 décembre 2026

Une profession réglementée peut-elle être décomposée en une multitude de tâches dont l’exécution serait confiée à des tiers, sans que ceux-ci finissent eux-mêmes par l’exercer ?

La question n’est pas théorique. Logiciels, plateformes et désormais intelligence artificielle permettent d’automatiser ou d’externaliser une part croissante du travail quotidien du syndic : comptabilité, documents d’assemblée générale, appels de fonds, suivi des impayés, assistance juridique ou technique.

Mais la loi Hoguet ne réserve pas seulement le titre de syndic. Elle soumet également à ses exigences ceux qui, de manière habituelle, « se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire » aux opérations relatives à l’exercice des fonctions de syndic.

C’est toute la difficulté de l’affaire Matera.

L’arrêt rendu le 17 septembre 2026 par la Cour de cassation est intéressant par sa solution. Il l’est davantage encore lorsqu’on le rapproche de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mars 2024 qu’il confirme : car celui-ci permet de mesurer très concrètement jusqu’où peut aller l’assistance sans devenir exercice de la profession.

Les faits

Matera développe une plateforme destinée notamment aux copropriétés ayant choisi le régime du syndicat coopératif. Dans cette organisation, prévue par la loi du 10 juillet 1965, le syndic est élu parmi les membres du conseil syndical.

À compter de mars 2020, Matera lance une importante campagne publicitaire. Plusieurs acteurs de la profession immobilière saisissent alors la justice. Parmi les griefs invoqués figure l’exercice illégal de la profession de syndic.

Car Matera ne fournit pas seulement un logiciel.

L’arrêt de la cour d’appel permet de prendre la mesure du service proposé. La plateforme intervient dans la préparation des assemblées générales, la génération des convocations et procès-verbaux, les appels de fonds, la comptabilité, la répartition des charges, les impayés, l’accès aux documents de la copropriété ou encore le suivi des travaux. Matera met également à disposition des compétences administratives, comptables et juridiques.

Pris séparément, nombre de ces services peuvent être confiés à un tiers. Mais leur réunion entre les mains d’un même prestataire posait une autre question.

À force d’accomplir ou de faciliter les tâches qui constituent quotidiennement le travail d’un syndic, ne finit-on pas par prêter son concours à l’activité de syndic elle-même ?

C’était précisément la thèse soutenue par les organisations professionnelles.

Le tribunal de commerce l’avait écartée. La cour d’appel de Paris fait de même le 20 mars 2024. Les organisations professionnelles portent alors le débat devant la Cour de cassation.

La solution

Le point de départ est la loi Hoguet.

Son article 1er, 9°, s’applique aux personnes qui, d’une manière habituelle, « se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire » aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’exercice des fonctions de syndic. L’article 14 sanctionne notamment l’exercice de ces activités sans la carte professionnelle requise.

Mais le droit de la copropriété organise lui-même la possibilité d’une assistance extérieure.

L’article 27, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 permet au conseil syndical de prendre conseil auprès de toute personne de son choix et de solliciter, sur une question particulière, l’avis technique d’un professionnel. L’article 42 rend ces dispositions applicables au syndic et lui permet en outre, « sous sa responsabilité », de confier l’exécution de certaines tâches à des prestataires extérieurs.

Il fallait donc tracer la frontière entre deux concours : celui que le décret autorise et celui que la loi Hoguet réserve au titulaire de la carte.

Paris : regarder au-delà de la liste des prestations

La cour d’appel ne nie pas l’étendue de l’intervention de Matera. C’est même tout l’intérêt de son arrêt.

Elle examine concrètement le fonctionnement de la plateforme et recherche ce qui, après l’intervention du prestataire, demeure entre les mains du syndic coopératif.

Les documents juridiques et comptables peuvent être générés par la plateforme, mais Matera ne les signe pas. L’ouverture proposée d’un compte de paiement ne signifie pas que Matera en assume la responsabilité. L’assistance au suivi des travaux et dans les relations avec les entreprises ne vaut pas substitution au syndic.

Surtout, celui-ci conserve l’usage de l’outil « en parfaite autonomie ».

La cour en déduit que Matera demeure en appui du syndic coopératif et n’exerce pas elle-même la profession de syndic.

C’est exactement ce raisonnement que le pourvoi cherchait à renverser.

Selon les organisations professionnelles, il ne fallait pas découper l’offre en prestations prises isolément. Le contrat apportait un « appui général et personnalisé » au syndic coopératif, accompagné dans toutes ses missions. La coordination des services, l’accumulation des actes et la réalisation de certains d’entre eux au nom et pour le compte du syndic devaient suffire à caractériser le concours habituel visé par la loi Hoguet.

L’argument était sérieux : le tout pouvait-il juridiquement devenir autre chose que la somme des parties ?

La Cour de cassation : l’accumulation ne suffit pas

La Cour de cassation approuve d’abord la prémisse de la cour d’appel : puisque les textes permettent au syndic de prendre conseil et de confier certaines tâches à des prestataires extérieurs, Matera pouvait proposer « un appui aux fonctions de syndic d’un syndicat coopératif ».

Mais elle ne s’arrête pas à cette affirmation de principe. Elle reprend les conditions concrètes dans lesquelles cet appui était fourni :

« Elle a, enfin, retenu que les prestations juridiques et comptables proposées consistaient essentiellement en la génération automatique de documents pouvant être utiles à ce syndic, la société Matera ne les signant pas, que le fait qu’elle proposait l’ouverture d’un compte de paiement sur lequel pouvaient être versées les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat coopératif n’impliquait pas qu’elle soit pour autant responsable de ce compte, que le fait qu’elle fournisse aux syndicats coopératifs des informations relatives au suivi des travaux concernant la copropriété ou les accompagne dans leurs démarches auprès des entreprises n’était pas illicite, que les prestations fournies résultaient de l’utilisation de la plateforme, à laquelle un accès en parfaite autonomie était assuré au syndic, et plus généralement que la société Matera n’avait qu’un rôle d’accompagnement de celui-ci. »

Et elle en tire la qualification :

« Procédant à la recherche prétendument omise, la cour d’appel, qui a ainsi caractérisé que la prestation de la société Matera se bornait à l’assistance et l’accompagnement des syndicats des copropriétaires ayant opté pour le mode de gestion du syndicat coopératif, en a à bon droit déduit que cette société n’exerçait pas illicitement les fonctions de syndic. »

Voilà la frontière. Ou, plus exactement, voilà les indices à partir desquels les juges la dessinent.

Le pourvoi raisonnait par accumulation : à partir d’un certain nombre de tâches accomplies ou facilitées, Matera devait finir par prêter son concours à l’activité réglementée.

La Cour de cassation ne retient pas cette logique.

Ce n’est pas le nombre des tâches qui commande, à lui seul, la qualification. Les juges regardent ce qui demeure derrière elles : Matera ne signe pas les documents, n’est pas responsable du compte, accompagne le suivi des travaux sans se substituer au syndic ; celui-ci conserve l’usage autonome de la plateforme.

Autrement dit, beaucoup peut être externalisé sans que la fonction elle-même le soit.

Il faut cependant rester prudent. La Cour de cassation ne pose pas un test général de l’exercice illégal de la profession de syndic. Elle approuve une qualification au regard des circonstances constatées par les juges du fond et dans le cadre particulier du syndicat coopératif.

Mais ces circonstances disent tout de même quelque chose : lorsque l’externalisation devient importante, la question pertinente n’est plus seulement quelles tâches le prestataire accomplit-il ? Elle devient aussi : qui exerce encore réellement la fonction ?

Une frontière juridiquement nette, mais pas nécessairement évidente pour le public

Reste une difficulté.

Matera avait notamment communiqué avec les slogans « Remerciez votre syndic pour de bon – Votez Matera à la prochaine AG » et « Remerciez votre syndic et passez chez Matera ». Le pourvoi rappelait également les expressions « nouveau syndic de référence » et « syndic réinventé ».

Or, sur ce point, les juges reconnaissent expressément le risque de confusion.

La Cour de cassation reprend la constatation de la cour d’appel selon laquelle cette communication était :

« de nature à créer une ambiguïté, laissant penser qu’elle était en mesure d’offrir aux copropriétés les services d’un syndic, professionnel ou non. »

Pour autant, cette ambiguïté ne suffit pas à caractériser une pratique commerciale trompeuse.

Avant de recourir aux services de Matera, la copropriété doit choisir le régime du syndicat coopératif, ce qui suppose une assemblée générale, un ordre du jour et une décision autorisant à la fois le changement du mode de gestion et la conclusion du contrat. La responsabilité alors assumée par les membres du conseil syndical conduit également, selon la Cour, des copropriétaires normalement informés et raisonnablement attentifs à se renseigner sur l’offre plutôt qu’à s’en tenir à la seule publicité.

Le contraste mérite d’être relevé.

En droit, Matera reste du côté de l’assistance. Dans sa communication, la distinction avec le syndic pouvait pourtant devenir ambiguë.

Les deux affirmations ne sont pas contradictoires. Elles montrent simplement que la frontière juridique et sa perception par le public ne se confondent pas.

En pratique

L’arrêt ne donne certainement pas carte blanche à l’externalisation.

Il concerne un syndicat coopératif et s’appuie expressément sur les articles 27 et 42 du décret du 17 mars 1967. Il ne permet donc pas de conclure que tout prestataire pourrait reprendre, sous couvert d’assistance, l’ensemble des missions d’un syndic sans jamais relever de la loi Hoguet.

En revanche, les arrêts de Paris et de cassation donnent une méthode.

Lorsqu’une prestation extérieure prend de l’ampleur, il ne suffit plus de dresser la liste des tâches confiées. Il faut regarder ce qu’il reste réellement au syndic.

Qui décide ? Qui signe ? Qui représente le syndicat ? Qui maîtrise les comptes ? Qui donne les instructions ? Qui conserve l’autonomie nécessaire pour utiliser, accepter ou refuser ce que lui propose le prestataire ?

Et surtout : qui en répond ?

Les mots de l’article 42 prennent ici tout leur sens. Les tâches peuvent être confiées à l’extérieur, mais elles le sont « sous la responsabilité » du syndic.

Cette distinction prend une importance nouvelle avec les plateformes numériques et prendra probablement davantage encore avec l’intelligence artificielle. Ce que nous considérions hier comme constitutif du métier parce que le professionnel devait matériellement le faire lui-même pourra de plus en plus souvent être automatisé ou confié à d’autres.

La profession réglementée ne disparaît pas pour autant derrière ses outils.

Elle se retrouve là où les arrêts Matera invitent à la chercher : dans l’exercice effectif de la fonction, l’autonomie, les pouvoirs et la responsabilité de celui qui l’assume.

C’est une frontière qu’il vaut mieux surveiller concrètement, plutôt que de tenter de tracer par l’inventaire des tâches.

CA Paris, pôle 5, ch. 1, 20 mars 2024, n° 22/03594 ; Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-15.665, n° 502 FS-B.