Dans une transaction immobilière, tout le monde voit la même chose, et a des attentes élémentaires sur le bien, le prix, les visites, les négociations, les diagnostics, etc.
Mais souvent, les contentieux naissent des éléments non visibles, situés à l’arrière-plan, non moins importants pour l’acquéreur : une servitude, une autorisation administrative, une situation locative particulière, un dispositif fiscal, une convention oubliée….
Par un arrêt du 28 mai 2026, la cour d’appel de Montpellier rappelle qu’un agent immobilier n’est pas tenu de tout savoir, mais qu’il doit cependant savoir chercher lorsque cela est nécessaire.
C’est, à mon avis, l’une des évolutions les plus intéressantes de la jurisprudence contemporaine, tout au moins celle des juges du fond.
Le juge n’attend pas du professionnel qu’il soit notaire, avocat, fiscaliste ou géomètre.
Il attend qu’il soit suffisamment professionnel pour reconnaître les situations qui appellent une vérification.
Autrement dit, la compétence ne se mesure pas seulement aux réponses que l’on apporte, mais aux questions que l’on est capable de se poser.
Une part essentielle de la valeur ajoutée de l’agent immobilier réside dans ce qu’il détecte avant que le problème n’apparaisse, dans les vérifications qu’il provoque ou les alertes qu’il transmet.
Bref, dans tout ce travail, irremplaçable, qu’il accomplit avec le notaire et les autres professionnels pour sécuriser l’opération.
Convention ANAH : quand l’absence de vérification devient une faute
A propos d’un arrêt de la Cour d’Appel de Montpellier du 28 mai 2026 *
L’agent immobilier n’est pas tenu de tout savoir.
Cette affirmation paraît évidente. Elle est pourtant au cœur de nombreux contentieux, dans lesquels les clients reprochent au professionnel de ne pas avoir identifié une difficulté attachée au bien vendu ou à l’opération projetée.
Entre l’obligation d’information, l’obligation de conseil et l’obligation de renseignement, la frontière est parfois délicate à tracer. Jusqu’où l’agent immobilier doit-il aller dans ses vérifications ? À partir de quel moment son ignorance devient-elle fautive ?
Par un arrêt du 28 mai 2026, la cour d’appel de Montpellier apporte une réponse intéressante à cette question à propos d’un immeuble ayant bénéficié d’un conventionnement ANAH.
L’affaire
Des époux avaient acquis, par l’intermédiaire d’une SCI, un immeuble destiné à la location. Pour plusieurs logements, ils avaient conclu des conventions avec l’ANAH leur permettant d’obtenir des subventions de travaux et de bénéficier d’avantages fiscaux, en contrepartie d’engagements de location sur plusieurs années.
En 2013, ils décidèrent de vendre l’immeuble. Un mandat de vente fut confié à un agent immobilier, qui négocia l’opération et participa à la signature du compromis. La vente fut ensuite réitérée par acte authentique devant notaire.
Après la vente, l’administration fiscale remit en cause une partie des avantages dont les vendeurs avaient bénéficié et procéda à un redressement fiscal de plus de 18 000 euros.
Les vendeurs assignèrent alors l’agent immobilier et le notaire, leur reprochant de ne pas les avoir alertés sur les conséquences de la vente avant l’expiration des engagements souscrits auprès de l’ANAH.
Le tribunal judiciaire avait retenu l’existence de fautes, tout en rejetant les demandes indemnitaires faute de préjudice suffisamment caractérisé. Les vendeurs interjetèrent appel.
La solution
La cour d’appel confirme d’abord la faute de l’agent immobilier.
Elle énonce :
« L’agent immobilier est tenu non seulement d’une obligation d’information mais également d’une obligation de se renseigner activement sur les caractéristiques du bien.
Il engage en conséquence sa responsabilité s’il s’abstient de vérifier une information accessible, techniquement identifiable par un professionnel et déterminante pour l’acquéreur. »
Appliquant ce principe au cas d’espèce, la cour relève que l’agent n’avait entrepris aucune recherche alors que l’existence du conventionnement ANAH pouvait être vérifiée au moyen des documents détenus par les vendeurs ou de pièces administratives facilement accessibles.
Les juges ajoutent surtout qu’un professionnel normalement diligent aurait dû s’interroger au regard des circonstances de l’opération, notamment en présence de logements donnés à bail et de travaux d’amélioration subventionnés.
La cour prend cependant soin de fixer une limite à cette obligation :
« s’il n’est pas un expert fiscal, la recherche de l’existence d’une convention [ANAH] relevait de diligences normales pour un professionnel de l’immobilier et ne nécessitait de sa part aucune compétence particulière. »
La responsabilité du notaire est également retenue. La cour observe que celui-ci connaissait l’existence du conventionnement, mentionné dans son acte, mais n’avait pas attiré l’attention des vendeurs sur les conséquences fiscales d’une vente intervenant avant l’expiration des engagements souscrits.
En revanche, le préjudice est limité à une perte de chance de différer la vente. Les juges considèrent qu’il n’est pas certain que les vendeurs auraient renoncé à une opération particulièrement avantageuse pour préserver l’intégralité de leurs avantages fiscaux. Cette perte de chance est finalement évaluée à 20 %.
En pratique
Cet arrêt n’impose pas à l’agent immobilier de devenir fiscaliste.
C’est même l’inverse que dit la cour.
Le reproche formulé n’est pas celui d’une erreur d’analyse fiscale, mais celui d’une absence de vigilance face à des indices qui auraient dû conduire à des vérifications complémentaires.
L’enseignement pratique est important. Lorsqu’un dossier présente certaines particularités — immeuble locatif, travaux subventionnés, dispositifs d’aide publique, contraintes d’exploitation ou situations administratives spécifiques — l’agent immobilier ne peut se contenter d’attendre que l’information lui soit spontanément communiquée. Il lui appartient de s’interroger et de rechercher les éléments utiles à la compréhension de l’opération.
L’arrêt illustre également la complémentarité entre l’agent immobilier et le notaire. Le premier identifie les points de vigilance. Le second les sécurise juridiquement. En l’espèce, la cour retient d’ailleurs la responsabilité des deux professionnels, chacun pour des raisons qui lui sont propres.
Pour les agents immobiliers rédacteurs de compromis, l’enseignement est encore plus sensible. Dès lors qu’ils participent directement à la structuration juridique de l’opération, leur vigilance documentaire devient un élément central de leur sécurité professionnelle.
Enfin, pour les apporteurs d’affaires soumis à la loi Hoguet, la décision rappelle indirectement une réalité simple : même lorsqu’ils n’assurent pas eux-mêmes la rédaction des actes, la qualité de l’information transmise au titulaire de la carte professionnelle demeure essentielle. Une information ignorée en amont peut devenir un contentieux plusieurs années plus tard.
Note pour le praticien de l’amiable
L’affaire révèle moins une défaillance technique qu’une défaillance de circulation de l’information. Les vendeurs, l’agent immobilier et le notaire disposaient chacun d’une partie des éléments utiles à la compréhension du dossier. Le contentieux est né de l’absence de mise en commun de ces informations.
Dans ce type de situation, une démarche collaborative en amont de la vente permet souvent d’identifier les contraintes attachées au bien avant qu’elles ne se transforment en responsabilités croisées. L’amiable n’est pas seulement un mode de résolution des conflits ; il peut aussi constituer une méthode de prévention de ceux-ci.
