Un réseau immobilier peut se déployer, se structurer, se développer.
Mais il ne peut pas s’abstraire de ce qui fonde l’exercice même de la profession : la direction effective de l’activité.
Par un arrêt du 7 avril 2026, ici rapporté 👇, la cour d’appel de Montpellier le rappelle avec netteté que l’exigence n’est ni théorique, ni formelle.
Le respect de la Loi Hoguet impose, pour l’agent, cette réalité-là, qui permet une présence et un contrôle – et par voie de conséquence, un coût.
Dès lors qu’un modèle d’organisation permet de s’en affranchir, notamment en confiant le fonctionnement des structures à des intervenants insuffisamment encadrés, il en résulte un avantage concurrentiel illicite, qui appelle le jeu de la responsabilité civile sous le visa de la concurrence déloyale.
L’agence est alors rattrapée par la patrouille – en l’espèce, un syndicat professionnel bien connu.
La leçon est simple et limpide : la protection du public ne se négocie pas.
L’agence immobilière n’est pas et ne peut pas être une abstraction.
C’est un lien réel, concret, avec celui qui est investi du titre.
C’est à cette condition que la profession peut conserver sa cohérence, et sa légitimité.
Réseaux immobiliers : la plasticité de la concurrence déloyale au service du droit professionnel
A propos d’un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 7 avril 2026 *
La concurrence déloyale, on le sait, est une notion souple, en ce qu’elle permet à la responsabilité civile d’appréhender des pratiques professionnelles et économiques non conformes aux attentes du public, notamment au regard des évolutions d’un secteur.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier le 7 avril 2026 en offre une illustration particulièrement nette. Il montre comment un manquement aux règles d’organisation et de déontologie applicables aux agents immobiliers peut être saisi, non sur le terrain disciplinaire, mais comme un avantage concurrentiel illicite.
L’affaire
Un réseau immobilier, titulaire d’une carte professionnelle, développe son activité sur l’ensemble du territoire en multipliant les succursales.
Celles-ci sont officiellement placées sous la direction d’un même responsable. En pratique, leur fonctionnement repose sur des agents commerciaux intervenant localement, sans encadrement effectif.
Un syndicat professionnel agit en concurrence déloyale, en soutenant que cette organisation permet au réseau de s’affranchir des contraintes imposées par la loi Hoguet et le code de déontologie, créant ainsi une distorsion de concurrence.
Débouté en première instance, il obtient gain de cause en appel.
La solution
La cour commence par rappeler les règles applicables à l’exercice de l’activité immobilière :
Un agent commercial peut être habilité par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier (article 9 du décret n°72-678 du 50 juillet 1972), de sorte qu’il n’en résulte pas ipso facto, de concurrence illégale du fait de la direction des « ateliers » de [l’agent], par des agents commerciaux.
Ce droit est néanmoins encadré. En effet, il résulte des dispositions d’ordre public prévues aux articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas eux-mêmes titulaires de la carte professionnelle nécessaire à l’activité immobilière relevant de la loi Hoguet.
En l’espèce le mandant, [l’agent), justifie détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) de [Localité 7] de sorte que l’ouverture de plusieurs succursales dans la France entière, sous couvert d’une diversification de son activité, demeure possible.
Toutefois, les principes supra doivent se concilier avec les règles déontologiques applicables aux personnes exerçant les activités mentionnées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 visant, notamment, à garantir la protection des clients et le respect des obligations déontologiques dans chaque lieu d’exercice des opérations immobilières projetées…
Il résulte [de l’article 5 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015] que pour ouvrir des succursales dans plusieurs régions, l’agent immobilier a deux options : soit part, obtenir une carte professionnelle pour chaque succursale (ou pour chaque responsable de succursale), en respectant les conditions de diplômes, d’expérience et de moralité et en justifiant d’une attestation prévue à l’article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans les termes de l’article 3 de l’arrêté du 19 juin 2015, soit embaucher ou mandater, pour chaque succursale, un responsable, mais en assurant la direction effective de l’activité sur place.
Quant à l’application concrète de ces textes, la Cour retient :
— que l’activité de chacune des succursales avait pour support la seule carte professionnelle de [l’agent], de sorte que la situation de ce réseau de succursales échappait aux prévisions de la première branche de l’alternative ;
— qu’en raison de la situation des agences …, et de leur important éloignement les unes des autres, [l’agent] ne pouvait pas assurer la direction effective et le contrôle de chacune de ces succursales au sens du code de déontologie dont il relevait, étant relevé que des visites, réunions régulières et des moyens de communication modernes, tels que retenus par les premiers juges, insuffisants à à cet égard.
Ce dont elle déduit que l’illicéité du procédé est caractérisées.
La Cour peut ainsi logiquement se placer sur le terrain de la concurrence déloyale :
« les actes qui permettent à leur auteur de faire l’économie d’une dépense en principe obligatoire, induisent nécessairement pour celui-ci un avantage concurrentiel »
« En s’affranchissant de la réglementation sévère régissant les activités d’agent immobilier édictée par la loi Hoguet, [l’agent], a commis des actes de concurrence déloyale à l’égard des professionnels de l’immobilier qui s’y conforment et qui en subissent toutes les contraintes. »
D’où la sanction :
« il s’infère nécessairement un préjudice, fût-il seulement moral, d’un acte de concurrence déloyale »
La cour alloue au syndicat la somme de 20 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice moral de la profession – à quoi elle ajoute la somme non négligeable de 8 000 € au titre de l’article 700
En pratique
Pour les professionnels, plusieurs enseignements en découlent.
D’abord, le respect des règles professionnelles ne relève pas uniquement de la conformité interne. Il constitue une condition d’équilibre du marché. S’en écarter expose à des actions en concurrence déloyale, y compris à l’initiative d’organisations professionnelles.
Ensuite, l’organisation d’un réseau ne peut être pensée comme une simple question d’efficacité économique. Elle doit être juridiquement soutenable, notamment au regard de l’exigence de direction effective, dont l’arrêt montre qu’elle ne supporte ni approximation ni dilution.
Enfin, cet arrêt fournit un levier stratégique : il permet de contester des modèles concurrents reposant sur des économies structurelles réalisées au détriment des règles professionnelles, au détriment du public.
