Il serait absurde d’opposer innovation et Loi Hoguet.
L’immobilier doit être accueillant à de nouveaux outils : plateformes, ventes aux enchères en ligne, intelligence artificielle.
La concurrence entre les modèles est une bonne chose lorsqu’elle améliore le service rendu au client.
Mais cette liberté d’innover ne signifie pas que chacun puisse fixer ses propres règles.
Par un arrêt du 10 juin 2026, ici rapporté 👇, la cour d’appel de Toulouse le rappelle avec netteté.
Une agence soutenait que le fonctionnement même de son modèle de vente impliquait nécessairement un mandat exclusif.
La cour répond l’inverse : l’exclusivité ne se présume pas.
Derrière cette solution technique se dessine une idée plus fondamentale.
La Loi Hoguet ne réglemente pas les modèles économiques.
Elle réglemente le mandat, c’est-à-dire la manière dont un professionnel reçoit le pouvoir d’agir pour le compte de son client.
Autrement dit, ce n’est pas au mandat de se plier au modèle.
C’est au modèle de se conformer au mandat.
Voilà sans doute pourquoi la Loi Hoguet traverse les décennies.
À cinquante-six ans, elle n’a été modifiée qu’à la marge. Non parce qu’elle serait figée, mais parce qu’elle repose sur un choix du législateur qui n’a rien perdu de son actualité : faire de la protection du public le socle commun de tous les professionnels de l’immobilier.
Les modèles peuvent évoluer, les technologies peuvent se concurrencer.
Mais cette concurrence ne peut s’exercer qu’à l’intérieur d’un même cadre juridique, voulu pour protéger le client.
Cette égalité dans le respect de la règle est précisément ce qui permet une véritable liberté d’innover, au service du public qui est et doit demeurer sa raison d’être.
A propos d’un arrêt de la Cour d’appel de Toulouse du 10 juin 2026 *
L’innovation accompagne depuis toujours les métiers de l’immobilier. Les vitrines ont laissé place aux portails internet, puis aux plateformes numériques, aux réseaux de mandataires, aux signatures électroniques ou encore aux ventes aux enchères en ligne.
Ces évolutions ne sont nullement incompatibles avec la Loi Hoguet. Elles soulèvent cependant une question fondamentale : un mode de commercialisation innovant peut-il conduire à assouplir les exigences qui gouvernent le mandat immobilier ?
Par un arrêt du 10 juin 2026, la cour d’appel de Toulouse apporte une réponse particulièrement éclairante. Elle rappelle que les innovations commerciales demeurent libres, mais qu’elles doivent s’inscrire dans le cadre fixé par la Loi Hoguet, laquelle continue de constituer la grille de lecture de la relation entre l’agent immobilier et son client.
L’affaire
Une société spécialisée dans la commercialisation de biens immobiliers par l’intermédiaire d’une plateforme de ventes aux enchères en ligne proposait à des propriétaires de recourir à ce mode de commercialisation.
Les vendeurs avaient donné procuration à l’associé unique de cette société afin de signer, en leur nom, un mandat de vente. En se prévalant de cette procuration, celui-ci conclut avec sa propre société un mandat exclusif comportant une clause pénale.
Quelques semaines plus tard, les vendeurs dénoncèrent ce mandat avant de vendre directement leur bien, sans le concours de l’agence.
Estimant avoir été privée de sa rémunération, l’agence demanda l’application de la clause pénale prévue au mandat exclusif. À titre subsidiaire, elle sollicita des dommages et intérêts correspondant aux diligences accomplies pour préparer la commercialisation du bien.
Le tribunal judiciaire prononça la nullité du mandat exclusif, retenant que la procuration ne conférait pas le pouvoir de consentir une telle exclusivité, puis rejeta également la demande indemnitaire.
L’agence interjeta appel.
La solution
La cour d’appel confirme le jugement.
Elle rappelle d’abord la philosophie du dispositif instauré par la Loi Hoguet :
« Il résulte de ces dispositions et de celles de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (…) que le législateur a entendu encadrer de manière stricte les mandats donnés aux agents immobiliers concernant la vente d’immeubles, particulièrement s’agissant des mandats exclusifs et comportant une clause pénale, ces dispositions étant d’ordre public. »
La cour en déduit qu’il appartenait à l’agence de vérifier l’étendue exacte des pouvoirs conférés à son propre associé unique :
« Il appartenait à la société (…) de s’assurer que son associé unique (…) disposait bien du pouvoir d’engager [les vendeurs] dans un mandat exclusif comportant une clause pénale. »
Or la procuration ne mentionnait aucune exclusivité.
Pour tenter de sauver le mandat, l’agence soutenait que son procédé de vente aux enchères en ligne était, par nature, incompatible avec un mandat simple et impliquait nécessairement un mandat exclusif.
La cour refuse explicitement ce raisonnement :
« Il n’est pas établi que [les vendeurs] pouvaient en avoir la conscience au point de considérer qu’ils confiaient nécessairement la vente de leur bien en exclusivité à l’agence (…) et s’interdisaient de le vendre sans son concours sous peine d’application d’une clause pénale. »
Autrement dit, un modèle économique, aussi innovant soit-il, ne permet jamais de présumer le consentement du mandant à une exclusivité. Celle-ci ne peut résulter que du mandat lui-même et des pouvoirs régulièrement conférés à celui qui le signe.
L’arrêt présente un second intérêt , quoique beaucoup moins innovant.
À défaut de pouvoir invoquer la clause pénale, l’agence sollicitait une indemnisation correspondant aux diligences déjà accomplies.
La cour rappelle alors un principe particulièrement ferme :
« L’action en responsabilité ne peut servir à obtenir indirectement une somme correspondant aux gains attendus du contrat annulé. »
Elle poursuit :
« L’agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, démarche, publicité ou entremise. »
La nullité du mandat fait ainsi obstacle non seulement à la rémunération contractuelle, mais également à toute tentative d’en obtenir indirectement l’équivalent par une action en responsabilité.
Logique, et conforme à la jurisprudence constante.
En pratique
Cet arrêt constitue un rappel utile pour tous les professionnels qui développent de nouveaux modes de commercialisation.
La liberté d’innover est entière. Les plateformes numériques, les enchères en ligne, les nouveaux parcours de vente ou les outils d’intelligence artificielle participent à l’évolution de la profession et à la concurrence entre les acteurs.
Mais cette concurrence s’exerce dans un cadre commun.
La Loi Hoguet ne réglemente pas les techniques de commercialisation. Elle réglemente la relation entre le professionnel et son client. C’est donc à travers le mandat que s’apprécient les droits et obligations des parties, quels que soient ensuite les outils ou les procédés retenus pour commercialiser le bien.
Un modèle économique ne peut ainsi faire produire au mandat des effets que celui-ci ne prévoit pas. L’exclusivité ne se présume pas. Elle suppose un consentement clair, exprimé par une personne régulièrement habilitée à engager le mandant.
Cette décision rappelle enfin pourquoi la Loi Hoguet demeure d’une étonnante modernité. Cinquante-six ans après son adoption, elle n’encadre toujours pas une manière de vendre ; elle encadre la manière dont un professionnel reçoit mandat d’agir pour autrui. Les modèles évolueront. Les technologies également. Mais tant que la protection du public demeurera le choix du législateur, ce sont ces principes qui continueront de constituer le socle commun de l’ensemble des professionnels de l’immobilier.
