A propos d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 5 juin 2026 *

L’agent immobilier n’a pas vocation à garantir l’absence d’impayés. Il n’est ni assureur du bailleur, ni garant de la réussite de l’opération locative.

Sa mission est toutefois plus exigeante qu’une simple mise en relation. Elle implique de vérifier sérieusement la situation du candidat locataire, de sécuriser les garanties nécessaires et d’alerter son mandant lorsque les risques apparaissent insuffisamment couverts.

Par un arrêt du 5 juin 2026, la cour d’appel de Paris rappelle ces principes à propos d’une location consentie à une société de droit étranger, dans un contexte où une garantie bancaire avait été évoquée avant la signature du bail sans jamais être effectivement mise en place.

L’affaire

Le bailleur confie à une agence immobilière un mandat de location portant sur un appartement meublé. Le mandat prévoit l’intervention d’un agent commercial habilité par l’agence.

Le bien est finalement loué à une société de droit anglais. Avant la signature du bail, le dirigeant de cette société indique être disposé à fournir une garantie bancaire destinée à sécuriser le paiement des loyers.

Pourtant, le bail est signé sans qu’aucune clause relative à cette garantie n’y figure et sans qu’aucun justificatif bancaire ne soit produit.

Quelques semaines plus tard, les loyers cessent d’être réglés. La société locataire est radiée du registre britannique du commerce puis dissoute. Le bailleur engage alors une procédure d’expulsion qui n’aboutira qu’en juin 2022.

Estimant que l’agence immobilière et l’agent commercial ont manqué à leurs obligations professionnelles, le bailleur engage leur responsabilité.

Par jugement du 17 décembre 2024, le tribunal judiciaire retient la responsabilité de l’agence immobilière mais rejette les demandes dirigées contre l’agent commercial.

Les parties interjettent appel.

La solution

La cour d’appel confirme tout d’abord que l’agence immobilière a commis une faute dans l’exécution de son mandat.

Après avoir rappelé les articles 1991 et 1992 du code civil, elle énonce :

« Il résulte de ces textes (articles 1991 et 1992 du code civil) que l’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses. »

La cour constate que l’agence ne justifie d’aucune véritable analyse de la situation financière de la société locataire. Le seul document produit est un extrait relatif à son immatriculation à la TVA au Royaume-Uni, établi de surcroît postérieurement à la signature du bail.

Elle relève également que la candidate locataire était une société de droit étranger, circonstance qui imposait une vigilance accrue :

« compte tenu du fait que la candidate locataire était une société de droit étranger, ce qui rend les procédures d’exécution plus complexes, [l’agent immobilier] était tenu d’un contrôle de solvabilité renforcé ».

L’arrêt présente toutefois un intérêt qui dépasse la seule question de la solvabilité.

La cour reproche en effet à l’agence d’avoir laissé conclure le bail sans que la garantie bancaire évoquée lors des négociations ne soit effectivement mise en place ou même simplement formalisée.

Elle juge :

« la société No Limit Immobilier a commis une faute pour ne pas avoir prévu dans le contrat de bail une garantie réelle de paiement des loyers et charges (…) ; à tout le moins, elle a commis une faute en n’alertant pas [le bailleur] sur les risques à signer un contrat de bail, sans prévoir une garantie ».

Pour la cour, l’agence pouvait prévoir dans le bail une clause imposant la remise de cette garantie bancaire ou, à tout le moins, attirer explicitement l’attention du bailleur sur les conséquences de son absence.

L’arrêt présente également un intérêt concernant l’agent commercial.

La cour rappelle d’abord qu’il ne lui appartient pas de rédiger le bail, cette mission relevant du titulaire de la carte professionnelle. Elle souligne à cet égard les limites posées par l’article 4 de la loi Hoguet.

En revanche, elle retient sa responsabilité personnelle pour avoir précipité la signature du bail alors qu’il savait que la garantie bancaire ne serait pas effective avant plusieurs semaines. Elle lui reproche également d’avoir indiqué au bailleur que cette garantie serait intégrée au bail sans en informer l’agence et sans expliquer ensuite pourquoi aucune clause n’avait été ajoutée à l’acte signé.

La cour condamne finalement l’agence immobilière et l’agent commercial in solidum à indemniser le bailleur. Dans leurs rapports internes, la charge définitive de la condamnation est répartie à hauteur de 80 % pour l’agence et de 20 % pour l’agent commercial.

En pratique

Cet arrêt rappelle d’abord que la vérification de la solvabilité du candidat locataire constitue une obligation professionnelle autonome de l’agent immobilier. Elle ne dépend ni de la rédaction du mandat ni des relations entretenues avec le candidat locataire.

La solution mérite une attention particulière lorsque le locataire est une société étrangère. La cour exige alors un contrôle renforcé, compte tenu des difficultés susceptibles d’apparaître en cas de défaillance et de procédures d’exécution internationales.

L’enseignement principal de l’arrêt réside toutefois dans la distinction entre une garantie annoncée et une garantie effectivement constituée.

Une caution bancaire évoquée au cours des négociations n’existe pas juridiquement tant qu’elle n’a pas été obtenue et formalisée. Lorsque cette garantie conditionne la sécurité de l’opération, l’agent immobilier doit s’assurer qu’elle figure dans la documentation contractuelle ou, à défaut, alerter clairement son mandant sur le risque accepté.

La décision souligne également l’importance de la circulation de l’information entre l’agence titulaire de la carte professionnelle et les agents commerciaux qui interviennent à ses côtés. Les garanties négociées, les engagements pris auprès du bailleur ou les réserves formulées par le candidat locataire doivent être transmis avec précision afin que l’acte finalement signé corresponde exactement aux conditions annoncées.

L’agent immobilier n’est pas responsable parce que le locataire est devenu défaillant. Il l’est parce qu’il a laissé conclure l’opération sans avoir suffisamment vérifié la solvabilité du candidat, sans avoir sécurisé la garantie annoncée et sans avoir alerté son mandant sur les risques qui en résultaient.

* CA Paris, pôle 4, ch. 1, 5 juin 2026, n° 25/05404