A propos d’un arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 1er septembre 2026 *

L’agent immobilier n’est pas tenu de tout savoir. Mais lorsqu’il sait, il doit informer.

La formule paraît simple. Sa mise en œuvre l’est moins, notamment lorsque l’information reçue du vendeur est susceptible d’affecter le consentement de l’acquéreur. Le professionnel doit-il la transmettre telle quelle ? L’approfondir ? En vérifier l’exactitude ? Jusqu’à différer la signature ? Et quelle responsabilité encourt-il lorsque l’avant-contrat qu’il rédige atténue la réalité du désordre ?

L’arrêt rendu par la cour d’appel de Rennes le 1er septembre 2026 apporte à ces questions des réponses particulièrement structurées.

L’affaire est d’abord celle d’un dol commis par des vendeurs qui n’ont pas révélé aux acquéreurs la réalité d’un grave dysfonctionnement d’assainissement. Mais elle est aussi celle de l’agent immobilier qui connaissait la situation, n’a pas accompli les diligences qu’elle imposait et a rédigé un compromis évoquant laconiquement un simple « dégât des eaux ».

C’est l’articulation entre ces deux responsabilités qui donne à l’arrêt son intérêt.

L’affaire

Des vendeurs confient à une agence immobilière la vente d’une maison.

En septembre 2017, ils subissent un refoulement provenant du système d’assainissement de la propriété voisine, qui atteint leur cuisine. L’ouverture d’un bouchon de visite met fin à l’inondation de l’habitation, mais permet aux boues et eaux usées de continuer à se déverser sur leur terrain.

Le 14 février 2018, les vendeurs écrivent à leur voisine et au maire. Ils y décrivent le «refoulement des eaux usées », le dysfonctionnement de l’assainissement, le déversement de «boues et eaux usées » sur leur propriété et ses conséquences.

Le même jour, ils transmettent ces courriers à l’agence immobilière.

Huit jours plus tard, le compromis est signé. Il mentionne seulement un « dégât des eaux » du 3 septembre 2017 ayant endommagé le sol de la cuisine, que les vendeurs s’engagent à réparer avant la vente.

La vente est réitérée le 12 juin 2018.

Quelques jours après leur emménagement, les acquéreurs découvrent la réalité de la situation. Un constat dressé le 19 juin relève notamment, au pied de la façade, la présence d’un « mélange nauséabond de boues et d’eaux usées ».

Surtout, un rapport du SPANC avait conclu à la non-conformité de l’assainissement et à l’existence d’un danger pour les personnes. Le dysfonctionnement n’avait pas été réparé et les rejets étaient donc susceptibles de se reproduire. La cour relèvera que le bien était devenu impropre à sa destination d’habitation en raison de son insalubrité.

Les acquéreurs sollicitent l’annulation de la vente pour réticence dolosive. Les vendeurs recherchent notamment la garantie de l’agence immobilière.

La solution

• Le dol : la dissimulation d’une information déterminante

La cour commence par examiner la validité du consentement des acquéreurs.

L’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur et le dol vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1137 du Code civil définit quant à lui le dol par les manœuvres ou mensonges employés pour obtenir le consentement de l’autre et précise que constitue également un dol :

« la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

La réticence dolosive suppose donc une information déterminante, connue de celui qui la détient, et intentionnellement dissimulée.

Or, le caractère déterminant de l’information est ici directement lié à la salubrité du bien.

Le rapport du SPANC avait conclu à la non-conformité de l’installation et à l’existence d’un danger pour les personnes. Les rejets étaient susceptibles de se reproduire tant qu’aucune réparation n’était intervenue.

La cour en déduit que :

« La salubrité d’un logement est un critère déterminant du consentement à son acquisition puisque l’insalubrité engage la santé humaine car elle compromet l’hygiène humaine de base. »

Compte tenu des conséquences « sanitaires, olfactives et visuelles » du sinistre, l’information relative au débordement de la fosse septique dans l’habitation et le jardin était donc déterminante du consentement des acquéreurs.

• Informer suppose encore de nommer exactement ce dont on informe

Les vendeurs opposaient néanmoins qu’ils n’avaient pas caché le sinistre : le compromis mentionnait bien un « dégât des eaux ».

La réponse de la cour constitue l’un des apports les plus intéressants de l’arrêt.

Elle ne recherche pas seulement si une information a formellement été donnée, mais si celle-ci correspondait à la réalité du fait connu :

« le compromis de vente, tel qu’il est rédigé, évoque laconiquement un “dégât des eaux” du 3 septembre 2017 et non un “débordement de la fosse septique”, ce qui ne peut pas être considéré comme étant le même sinistre ».

La cour en explique précisément la raison : les causes et les conséquences sont différentes. Le premier trouve son origine dans un dysfonctionnement de tuyauterie et provoque un déversement d’eau ; le second résulte d’un dysfonctionnement du réseau d’assainissement et conduit au déversement « d’eaux usées et de matières fécales ».

La différence de vocabulaire devient ainsi une différence juridique.

L’information n’est pas loyale du seul fait qu’elle comporte une part de vérité. Une formulation qui minore ou transforme suffisamment la nature du fait déterminant peut laisser subsister la dissimulation que l’information était précisément destinée à empêcher.

• Le dol rend l’erreur excusable : les limites du « devoir de curiosité » de l’acquéreur

Les vendeurs reprochaient encore aux acquéreurs leur manque de diligence. Ceux-ci avaient visité le bien à plusieurs reprises, y compris avec des professionnels puisqu’ils envisageaient des travaux.

L’argument permet à la cour de rappeler utilement l’articulation entre la vigilance attendue de l’acquéreur et le dol du vendeur.

L’article 1139 du Code civil pose le principe :

« L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable. »

La cour reconnaît certes à la charge de l’acquéreur une vigilance minimale :

« Si l’acquéreur est tenu à une diligence élémentaire (un devoir de curiosité normale) et doit de ce fait visiter le bien de manière attentive et poser des questions évidentes sur ce qui est directement visible, il n’a pas, en l’absence d’indices apparents graves, d’obligation de contrôle intrusif ».

Mais elle en fixe aussitôt la limite :

« l’obligation d’information du vendeur ou du professionnel prime sur un éventuel manque de curiosité de l’acquéreur et […] le dol rend toujours l’erreur excusable ».

Celui qui a intentionnellement dissimulé une information déterminante ne peut donc reprocher à son cocontractant de n’avoir pas découvert ce qu’il lui cachait.

La cour le formule expressément : si le vendeur a dissimulé intentionnellement une information déterminante, « il ne peut opposer à l’acquéreur son manque de prudence ou son absence de recherches ».

L’application est particulièrement parlante. Les acquéreurs, non professionnels du bâtiment, n’avaient aucune raison de suspecter que l’installation d’assainissement de la voisine était en partie implantée sur leur parcelle, qu’elle n’était pas entretenue et surtout « qu’elle débordait dans leur habitat et dans leur jardin ». Le reproche de défaut de diligences est donc inopérant.

La réticence dolosive est caractérisée et la vente annulée.

• La faute de l’agent immobilier n’efface pas le dol des vendeurs

Les vendeurs soutenaient cependant avoir transmis l’information à l’agence immobilière.

Le fait était établi : le 14 février 2018, ils lui avaient effectivement communiqué leurs courriers adressés à leur voisine et au maire.

Mais la cour distingue nettement les responsabilités :

« la responsabilité de l’agence immobilière à l’égard des vendeurs, qui sera examinée ci-après, n’exonère pas de leur propre responsabilité les vendeurs à l’égard des acquéreurs ».

Les vendeurs demeuraient personnellement tenus de délivrer à leurs acquéreurs une information loyale. Ils ne pouvaient s’exonérer de cette obligation en démontrant qu’ils avaient remis l’information à leur mandataire, sans instruction particulière et sans s’assurer qu’elle avait effectivement été communiquée.

La cour résume la situation en une formule assez redoutable :

« En définitive, ce sinistre était connu des vendeurs, de l’agent immobilier, de la voisine, du maire et du SPANC, sauf des acquéreurs. »

• L’agent immobilier doit informer, mais également se renseigner

C’est dans ce contexte que la cour examine la responsabilité propre de l’intermédiaire.

Elle commence par rappeler le principe :

« Il est de jurisprudence constante que l’intermédiaire professionnel, en l’occurrence, un agent immobilier, est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de son mandant mais également à l’égard du contractant de celui-ci. »

Elle se réfère notamment à la jurisprudence de la Cour de cassation.

Cette obligation comporte deux dimensions, que l’arrêt distingue utilement :

« L’intermédiaire professionnel est tenu d’une obligation d’information et de conseil qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance. »

L’agent immobilier n’est donc pas seulement tenu de transmettre ce qu’il sait. Son devoir de conseil lui impose également, lorsque la difficulté le justifie, de compléter sa connaissance.

La cour replace cette obligation dans un ensemble jurisprudentiel établi, selon lequel :

• L’agent doit s’assurer que l’immeuble vendu est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs.
• Il doit informer les acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d’habitabilité.

Il doit encore signaler officiellement aux acheteurs et à leur notaire une difficulté dont il a connaissance.

La cour en déduit que le professionnel :

« ne peut donc pas se contenter de transmettre les informations fournies par le vendeur mais doit s’assurer de leur exactitude, c’est-à-dire vérifier la réalité des travaux annoncés, demander des justificatifs (factures, attestations, garanties décennales), voire attirer l’attention de l’acquéreur en cas de doute. »

Elle ajoute enfin que « sa réticence dolosive ou la dissimulation d’une information sur l’état réel d’un immeuble engage sa responsabilité ».

• Une exigence renforcée lorsque l’agent rédige l’acte

La cour rappelle enfin que la Cour de cassation retient l’existence d’une obligation de résultat lorsque l’agent immobilier est rédacteur d’actes, .

Cette précision prend évidemment une importance particulière en l’espèce.

L’agence avait reçu, dès le 14 février 2018, les courriers détaillant la nature et les conséquences du sinistre. Elle connaissait donc le débordement de la fosse septique « dans son ampleur et ses conséquences ».

Elle n’a pourtant :

« effectué aucune démarche pour approfondir sa connaissance du sinistre et, surtout, s’enquérir des réparations utiles de sorte à proposer, le cas échéant, un report de la signature du compromis et, surtout, une description exacte de ce sinistre dans cet avant-contrat ».

Trois fautes apparaissent ainsi.

L’agent n’a délivré aucune information aux acquéreurs sur le déversement d’eaux et de boues usées, alors qu’il s’agissait d’un « élément essentiel pour le consentement des acquéreurs ».

Il n’a effectué aucune diligence auprès de ses mandants pour comprendre la difficulté affectant l’assainissement et vérifier sa résolution.

Enfin, il a « rédigé le compromis de vente de manière lacunaire », en omettant le débordement d’eaux usées.

« Ce faisant », conclut la cour, l’agent immobilier a engagé sa responsabilité.

Compte tenu de la « gravité des manquements », l’agence doit garantir les vendeurs à hauteur de 60 % de leurs condamnations indemnitaires.

Cette garantie ne porte cependant pas sur la restitution du prix de vente : conséquence de l’anéantissement du contrat, celle-ci ne constitue pas un préjudice indemnisable.

En pratique

L’arrêt ne pose pas une obligation générale pour l’agent immobilier de procéder lui-même à des investigations techniques sur l’assainissement de chaque bien qu’il commercialise.

Il dit autre chose : plus l’information dont dispose le professionnel est précise et importante, moins celui-ci peut demeurer passif.

Lorsqu’un élément susceptible d’affecter le consentement de l’acquéreur entre dans le dossier, plusieurs obligations s’enchaînent.

• La première est de ne pas dégrader l’information en la transmettant.

La distinction opérée par la cour entre « dégât des eaux » et « débordement de fosse septique » est à cet égard essentielle. Informer ne consiste pas seulement à faire figurer quelques mots dans le compromis. La formulation retenue doit permettre à l’acquéreur de comprendre la nature réelle du fait dont il est informé.

L’euphémisme peut donc devenir juridiquement une omission.

• La deuxième obligation consiste à approfondir l’information lorsqu’elle révèle une difficulté importante.

L’agent ne doit pas établir lui-même un diagnostic technique. En revanche, il ne peut se satisfaire d’une affirmation selon laquelle « le problème est réglé ». Il doit rechercher ce qui a été fait et en demander la justification : rapport technique, facture d’intervention, attestation, contrôle, document établissant la conformité ou la disparition de la cause du désordre.

L’arrêt est très concret sur ce point : le simple débouchage effectué ne suffisait pas à établir la résolution du dysfonctionnement et aucune contre-visite n’établissait la conformité de l’installation.

• La troisième obligation est de transmettre le doute lorsqu’il ne peut être levé.

Le devoir de conseil ne commande pas à l’agent de trancher une question technique qui échappe à sa compétence. Il lui commande en revanche de ne pas présenter comme résolue une difficulté dont il n’a pas pu vérifier la résolution. L’acquéreur doit alors disposer de l’information nécessaire pour décider s’il souhaite poursuivre, demander une expertise, négocier une condition particulière ou renoncer.

• La quatrième est parfois de savoir arrêter la vente.

La cour va expressément jusque-là en reprochant à l’agence de ne pas avoir recueilli les éléments qui auraient permis, « le cas échéant », de proposer un report du compromis.

Le calendrier commercial ne peut prendre le pas sur une information déterminante encore insuffisamment éclaircie.

Enfin, lorsque l’agence rédige l’avant-contrat, la vigilance change encore de nature. Elle choisit les termes dans lesquels l’information connue des parties entre dans le champ contractuel.

L’information présente dans le dossier doit survivre à la rédaction de l’acte.

Là, l’articulation entre le dol des vendeurs et la responsabilité de l’agent immobilier apparaît avec le plus de netteté.

Les vendeurs connaissaient une information déterminante et l’ont dissimulée : leur réticence dolosive entraîne l’annulation de la vente.

L’agent connaissait lui aussi cette information. Il ne l’a ni approfondie ni portée loyalement à la connaissance des acquéreurs et a rédigé un compromis qui la réduisait à un simple « dégât des eaux ».

Sa faute ne le rend pas juridiquement complice du dol des vendeurs et ne les exonère aucunement de leur propre responsabilité.

Mais elle vient prendre place dans la mécanique de la dissimulation.

L’arrêt rappelle finalement une règle professionnelle assez simple : lorsqu’une information déterminante est connue de l’agent immobilier, son devoir n’est pas seulement de ne pas la cacher.

Il doit veiller à ce qu’elle ne disparaisse pas.

* Cour d’Appel de Rennes, 1ère Chambre, 1er septembre 2026, n° 22/05614