La tolérance et le professionnalisme qu’impose la loi Hoguet font parfois mauvais ménage.
C’est l’une des réflexions que m’inspire un arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 21 mai 2026, ici rapporté 👇, à propos d’un agent immobilier s’étant montré trop peu regardant envers un agent commercial.
Toute organisation professionnelle repose sur des règles.
Certaines sont imposées par les textes, d’autres par les contrats, d’autres encore par les procédures internes.
Mais ce qui révèle réellement une organisation n’est pas l’existence de ces règles : c’est la manière dont elle réagit lorsqu’elles ne sont pas respectées.
Car c’est toujours dans l’exception que les choses se dévoilent : le document qui manque, la formalité qui sera régularisée plus tard, le justificatif que l’on attend encore…
Et la situation dont chacun connaît l’existence mais que l’on décide, pour de bonnes ou de mauvaises raisons, de laisser perdurer.
Cette souplesse est souvent nécessaire à la vie des entreprises.
Mais parfois, elle produit des effets indésirables.
Le contentieux est redoutable, en ce qu’il constitue un révélateur : il oblige à regarder rétrospectivement ce qui a été accepté pendant des mois, parfois pendant des années.
Et la question finit alors par devenir embarrassante : si cette exigence était réellement essentielle, pourquoi ne pas l’avoir imposée plus tôt ?
L’arrêt commenté rappelle ainsi que le professionnalisme ne se mesure pas seulement aux règles que l’on affiche, mais aussi à celles que l’on applique réellement.
Car en droit, la tolérance n’est pas une vertu, et finit parfois par se retourner contre celui qui en fait preuve.
Agent commercial immobilier : lorsque la tolérance se retourne contre l’agence
A propos d’un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 mai 2026 *
La loi Hoguet est souvent perçue comme un ensemble de contraintes administratives : carte professionnelle, habilitations, assurances, immatriculations, formation continue.
Mais ces formalités poursuivent une logique plus profonde. Elles organisent les responsabilités au sein de l’agence immobilière et permettent au titulaire de la carte professionnelle d’exercer un contrôle effectif sur ceux qui interviennent sous sa bannière.
Encore faut-il que ces exigences soient réellement appliquées.
L’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 21 mai 2026 rappelle qu’une agence ne peut pas toujours invoquer contre son collaborateur les irrégularités qu’elle a elle-même tolérées pendant plusieurs mois.
La décision intéresse moins le droit à commission de l’agent commercial que la manière dont le juge appréhende le comportement du titulaire de la carte professionnelle lorsqu’il laisse se développer une situation qu’il prétendra ensuite considérer comme incompatible avec la poursuite de la relation.
L’affaire
Un agent commercial immobilier conclut avec une agence un contrat d’agent commercial le 7 novembre 2017.
Le contrat prévoit plusieurs obligations à sa charge, notamment son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux, la justification de sa compétence professionnelle ainsi que la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle.
Quelques mois plus tard, un différend apparaît à propos du paiement de plusieurs commissions réclamées par l’agent commercial.
L’agence refuse de les régler.
Elle soutient que son collaborateur n’a jamais satisfait à plusieurs obligations contractuelles qu’elle présente comme essentielles. Selon elle, l’absence de réalisation de ces formalités rend le contrat sans objet et entraîne sa rupture automatique aux torts exclusifs de l’agent commercial.
Le tribunal de commerce suit cette analyse. Il considère que l’agent commercial n’a pas respecté ses obligations, qu’il n’a jamais été régulièrement habilité à intervenir pour le compte de l’agence et le déboute de l’ensemble de ses demandes.
L’agent commercial interjette appel.
La solution
La cour d’appel adopte une analyse très différente.
Elle commence par écarter l’argument tiré de l’absence d’habilitation au regard de la loi Hoguet.
Après avoir rappelé que les sanctions attachées à cette législation poursuivent un objectif de protection de la clientèle, elle juge :
« les sanctions ne s’appliquent pas dans les rapports entre l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle et ses collaborateurs dès lors que la loi poursuit un objectif de protection de la clientèle ».
La cour refuse ainsi à l’agence le bénéfice des sanctions qu’elle invoque contre son propre collaborateur.
Elle examine ensuite la clause du contrat prévoyant une condition suspensive liée à l’immatriculation de l’agent commercial au RSAC.
Si cette immatriculation n’a pas été justifiée dans le délai contractuellement prévu, la cour constate que l’agence a néanmoins laissé l’agent exercer ses fonctions pendant plusieurs mois.
Elle en déduit que le mandant a :
« renoncé, au moins implicitement, à se prévaloir de la condition stipulée dans son intérêt ».
La motivation la plus intéressante concerne toutefois les autres obligations contractuelles.
La cour relève expressément que l’agent commercial ne justifie pas de l’ensemble des formalités qui lui incombaient, notamment en ce qui concerne son assurance professionnelle.
Pour autant, elle constate également que l’agence a laissé la relation contractuelle recevoir exécution.
Elle relève notamment que l’agent apparaissait dans les annonces de l’agence, utilisait son adresse électronique professionnelle et participait aux opérations réalisées sous son enseigne.
La cour en conclut :
« la société ne peut, sans manquer à son obligation de bonne foi, invoquer a posteriori la nullité du contrat ou a minima sa résiliation aux motifs de l’absence d’accomplissement de ces formalités alors qu’elle a consenti, au moins tacitement, à ce que la relation contractuelle entre les parties reçoive un commencement d’exécution ».
Elle ajoute encore :
« en s’abstenant pendant plusieurs mois d’invoquer le non-respect des formalités exigées par le contrat (…) le mandant a nécessairement renoncé à se prévaloir de la rupture du contrat ».
La cour reconnaît finalement à l’agent commercial le droit à une partie des commissions réclamées, après avoir vérifié concrètement son intervention dans les opérations concernées.
En pratique
Cet arrêt ne doit pas être lu comme un affaiblissement des exigences de la loi Hoguet.
La cour ne minimise jamais les obligations pesant sur l’agent commercial. Au contraire, elle constate expressément que plusieurs formalités n’ont pas été accomplies ou justifiées dans les conditions prévues.
L’enseignement se situe ailleurs.
La décision rappelle que le titulaire de la carte professionnelle est aussi comptable de l’organisation qu’il met en place.
Lorsqu’une agence considère qu’une immatriculation, une assurance ou une habilitation constitue une condition essentielle de la collaboration, elle doit en tirer immédiatement les conséquences pratiques. À défaut, le risque est moins que l’irrégularité disparaisse que de voir sa portée juridique s’affaiblir.
La tolérance ne crée pas un droit, et ne régularise pas davantage une situation irrégulière.
Mais elle modifie la position de celui qui l’accorde.
En matière immobilière comme dans d’autres domaines, le juge s’interrogera toujours sur la cohérence du comportement adopté : si l’exigence était réellement essentielle, pourquoi avoir laissé la relation se poursuivre pendant plusieurs mois ?
Pour les agences immobilières et les réseaux, l’arrêt constitue ainsi un rappel utile. Le professionnalisme imposé par la loi Hoguet ne se mesure pas seulement aux règles figurant dans les contrats ou les procédures internes. Il se mesure également à la capacité de les appliquer effectivement.
Note pour le praticien de l’amiable
Le dossier illustre une situation fréquemment rencontrée dans les relations professionnelles : une difficulté identifiée mais laissée sans traitement immédiat tant que la collaboration demeure satisfaisante.
La médiation ou, plus simplement, une mise au point formalisée dès l’apparition des premières tensions permet souvent d’éviter que ces situations de tolérance réciproque ne deviennent plusieurs années plus tard le cœur d’un contentieux. Les irrégularités techniques sont rarement les véritables causes du conflit ; elles en deviennent souvent les instruments lorsque la confiance a disparu.
* CA Aix-en-Provence, ch. 3-1, 21 mai 2026, n° 21/07375
