Newsletter du droit de l’agent immobilier – novembre 2024

« On ira tout en haut des collines / Regarder tout ce qu’octobre illumine… »
Quant à nous, regardons octobre 2024 dans le rétroviseur.

Comme chaque mois, retrouvez une sélection de mes notes et articles publiés durant la période écoulée
sur le site internet du cabinet, ou sur mon fil d’actualités LinkedIn.

Droit de l’agent immobilier

▶  Focus sur la délégation de mandat et le partage d’honoraires entre agents

« Amis pour la vie » : le sous-titre du troisième opus des Bronzés, dont le regretté Michel Blanc avouait que c’était un de ses plus gros ratages. Sans doute le résultat d’une confiance excessive dans une équipe, dont la seule présence ne suffit pas à faire un résultat.
Leçon précieuse pour tous, y compris pour l’agent immobilier engagé dans une collaboration avec un confrère, sur la base d’une délégation consentie par celui-ci. Mais pour être efficace, et apporter la satisfaction convenue – pécuniaire, cela va de soi -, une telle délégation doit être suffisamment complète, et réactualisée en fonction de l’évolution du mandat principal.
C’est en tout cas la réflexion que suscite l’arrêt rendu sur ce point par la Cour d’Appel de Versailles le 26 septembre 2024.

▶  De la perte des honoraires versés comme conséquence de la nullité du contrat de syndic

« Dura lex, sed lex » : la dure loi du métier d’agent immobilier !
Il en va ainsi plus encore pour l’agent titulaire d’un contrat de syndic, de la loi Hoguet avec celles du statut de la copropriété des immeubles bâtis où, décidément, on ne peut se passer de l’intervention de professionnels avisés et diligents.
Et qui dit double loi dit double peine, y compris en cas de simple négligence… sans que l’agent puisse compter sur la moindre indulgence des copropriétaires.
En atteste, une fois de plus, un arrêt rendu par la Cour d’Appel de Lyon le 1er octobre 2024.

▶  De la déontologie de l’agent immobilier au regard du processus de vente

L’agent immobilier doit-il connaître son droit ?
Bien sûr, nous dit la Cour d’Appel de Colmar dans son arrêt du 30 septembre 2024.
Mais elle nous dit davantage : c’est une question de déontologie lorsque cela touche aux principes fondamentaux du droit de la vente, et notamment au respect, par l’agent, d’une offre acceptée.

▶  Du régime de l’acte de notoriété acquisitive

La prescription acquisitive : question théorique importante dans l’enseignement du droit des biens, au titre des modes originaires d’acquisition de la propriété, en tant qu’elle sanctionne une possession de 30 années revêtant toutes les apparences du droit (articles 2258 et suivants du Code civil) ; ce en quoi elle est une de ces situations où le droit sourd des faits, s’y régénère.
Mais en pratique, qu’en faire ? La Cur de cassation en fixe clairement le régime, à travers deux arrêts des 12 septembre et 10 octobre 2024.

▶ De la garantie des vices cachés lorsque le vendeur est agent immobilier

L’agent immobilier n’est pas un professionnel… tout au moins, il peut n’être pas considéré comme tel, au regard de la garantie des vices cachés dont le vendeur immobilier est tenu, et dont seul le non-professionnel peut s’exonérer.
Tel est le principe posé par la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt du 17 octobre 2024.

▶ Droit de préférence du locataire et honoraires de l’agent

– « Good job !« , dit le vendeur à son agent, une fois l’encre sèche sur l’acte de vente signé grâce à lui ; – « Bravo, Monsieur l’agent« , renchérit l’acquéreur, « mais… rendez-moi mon argent ! ».
Scène banalement réaliste, lorsque l’acquéreur présenté par l’agent se voit supplanté par le locataire bénéficiaire d’un droit de préférence, à qui il a été demandé de régler les honoraires de vente. Illustration avec un arrêt rendu le 3 octobre 2024 par la Cour d’Appel de Douai.

Variétés
(Au-delà du droit de l’agent immobilier)

▶  Besoin de Justice et médiation

La médiation peut-elle remplacer le recours à l’institution judiciaire ?

▶  Production de pièces en délibéré et respect du contradictoire

Des limites de la codification des pratiques en matière de note en délibéré dans le cadre des procéudres judiciaires.

▶  Choix du médiateur et compétence technique

Le médiateur doit-il avoir une compétence technique au regard du conflit dans lequel il est amené à intervenir ?