De l’habilitation d’un agent commercial, personne morale

C’est définitif : par trois arrêts rendus le 10 janvier 2024, la Cour de cassation confirme qu’un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle peut habiliter un agent indépendant constitué sous forme de personne morale, et que celle-ci bénéficie alors du statut des agents commerciaux, soit en l’espèce principalement le droit à l’indemnité de fin de contrat.

L’attendu de ces trois arrêts, commun, est sans ambiguïté :

« Il résulte de la combinaison des articles L. 134-1 du code de commerce, 4, alinéas 1 et 2, de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de cette loi que le titulaire de la carte professionnelle prévue à l’article 3 de la loi précitée a la possibilité d’habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, si celle-ci justifie de l’attestation visée à l’article 9 du décret précité ou si celle-ci est elle-même titulaire de la carte professionnelle et que le statut des agents commerciaux lui est alors applicable ».

En cela, la Cour de cassation la Cour de cassation confirme une jurisprudence initiée le 17 mai 2023, jugeant qu’un mandataire immobilier, personne morale, relève du statut des agents commerciaux

Antérieurement à ce mouvement jurisprudentiel, c’est pourtant le contraire qui était en usage et communément admis, sur le fondement de l’article 9 du décret d’application de la loi Hoguet du 20 juillet 1972 faisant référence à « toute personne habilitée » – cette formule étant considérée comme ne visant que les personnes physiques, sans que l’on sût vraiment pourquoi.

L’orthodoxie juridique est désormais rétablie, et de nouveaux horizons peuvent s’ouvrir pour les agents commerciaux, lesquels pourront se mettre au service d’agents titulaires de la carte, en ayant la pleine maîtrise de leur organisation juridique.

Reste cependant à lever les difficultés administratives liées au dispositif de l’attestation délivrée par les chambres de commerce et d’industrie, les services ne s’étant pas « mis à la page ».
La Direction de l’information légale et administrative dépendant du Premier Ministre comporte encore, sur sa page d’information, la mention suivante :
« Attention, une personne morale ne peut pas obtenir d’attestation d’habilitation. L’agent commercial doit forcément être inscrit au RSAC en tant que personne physique ». (voir sur Justice.fr).
Cela étant, ces difficultés ne sont que provisoires : l’administration finira bien par s’adapter à la nouvelle jurisprudence pour permettre aux personnes morales d’être inscrites en tant qu’agent commercial habilité par un agent immobilier titulaire de la carte.

Reste surtout à adapter les mentalités, tant il est vrai que les habitudes sont prises par beaucoup d’agents immobiliers traditionnels de n’accepter, comme agents commerciaux habilités, que des personnes physiques exerçant sous le statut d’entrepreneur individuel.

Disons donc que le champ des possibles est désormais plus ouvert, et qu’à côté des organisations traditionnelles, la voie est ouverte à de nouveaux rapports entre agents immobiliers et agents commerciaux, reposant sur un équilibre différent.

Ce qui, néanmoins, laissera ouverte la question de savoir si une telle modification d’équilibre sera au service du public, eu égard  aux garanties moindres qu’une attestation d’habilitation offre par rapport à la détention d’une carte professionnelle d’agent immobilier.

Cass. com., 10 janv. 2024, n° 22-21.940, n° 22-21.942 et n° 22-23.037 ; voir aussi Cass. Com. 17 mai 2023, n° 21-23.533