A propos d’un arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre 2024
« Le beurre et l’argent du beurre ? »
Les faits
Dans la décision de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 19 décembre 2024, n° 23-12.652, les faits sont les suivants :
1. Le 9 mai 2018, M. [J] (le mandant/vendeur) a conclu avec la société Square habitat nord de France (la mandataire) un mandat de vente d’un bien immobilier.
2. Le 28 août 2018, M. [E] (l’acquéreur) s’est engagé à acheter l’immeuble par acte régularisé par l’entremise de la mandataire.
3. Le 30 août 2018, la mandataire a notifié la promesse de vente à l’acquéreur par lettre recommandée, reçue par ce dernier le 4 septembre 2018.
4. Le 15 septembre 2018, l’acquéreur a exercé sa faculté de rétractation par lettre recommandée.
5. La mandataire a ensuite assigné l’acquéreur en réparation de son préjudice.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de l’acquéreur, confirmant que le délai de rétractation avait commencé à courir le 5 septembre 2018 et expirait le 14 septembre 2018 à minuit, rendant la rétractation de l’acquéreur hors délai.
M. [U] [M] a donné mandat à la SAS Square Habitat Nord de France de vendre un bien immobilier pour un prix de 247 000 euros, avec des honoraires de 12 000 euros TTC à la charge du mandant. M. [P] [E] s’est engagé à acquérir l’immeuble pour 230 000 euros, avec une commission de 10 000 euros à la charge du vendeur. Cependant, M. [E] a exercé son droit de rétractation par courrier recommandé le 15 septembre 2018, après avoir reçu le compromis de vente le 4 septembre 2018. La société Square Habitat a assigné M. [E] pour obtenir des dommages et intérêts, arguant que le droit de rétractation avait été exercé hors délai.
Le tribunal judiciaire de Béthune a condamné M. [E] à payer 6 000 euros de dommages et intérêts et 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M. [E] a interjeté appel, soutenant qu’il avait valablement exercé son droit de rétractation dans le délai légal. La Cour d’appel a confirmé que le délai de rétractation avait expiré le 14 septembre 2018 à minuit, et que M. [E] avait exercé son droit de rétractation hors délai, engageant ainsi sa responsabilité délictuelle envers l’agent immobilier pour la perte de sa rémunération. La Cour a réformé la décision en fixant le préjudice à 3 500 euros et a condamné M. [E] aux dépens d’appel et à payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La solution
Dans sa décision de rejeter le pourvoi de l’acquéreur, la Cour de cassation a principalement retenu les éléments suivants :
1. Règle de calcul du délai de rétractation : La Cour a rappelé que selon les articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et 641 du code de procédure civile, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Le jour du point de départ de ce délai n’est pas pris en compte dans son calcul. La Cour a précisé que ces articles expriment la même règle et que leurs effets ne se cumulent pas. En conséquence, le moyen invoqué par l’acquéreur, qui postulait le contraire, n’était pas fondé.
2. Date de notification et de rétractation : La Cour a constaté que la promesse de vente avait été notifiée à l’acquéreur par lettre recommandée le 30 août 2018, reçue le 4 septembre 2018. Le délai de rétractation avait donc commencé à courir le 5 septembre 2018 pour expirer le 14 septembre 2018 à minuit. L’acquéreur ayant exercé sa faculté de rétractation par lettre recommandée expédiée le 15 septembre 2018, la Cour a jugé que cette rétractation était hors délai.
Ces éléments ont conduit la Cour de cassation à rejeter le pourvoi de l’acquéreur et à confirmer sa condamnation à payer des dommages-intérêts à la mandataire.
Extrait pertinent :
« Les articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, selon lequel l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, et 641, alinéa 1er, du code de procédure civile, suivant lequel lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas, expriment la même règle. Il en résulte que leurs effets ne se cumulent pas. Le moyen, qui postule le contraire, n’est pas fondé. » ().
En conclusion, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de l’acquéreur en se basant sur l’application correcte des règles de calcul du délai de rétractation et la constatation que la rétractation avait été exercée hors délai.
En pratique
Le droit de rétractation est bien une factulté exceptionnelle pour l’acquéreur non professionnel.
Et cette exception rete d’interprétation stricte.
- Cass. civ., 19 déc. 2024, n° 23-12.652, Publié au bulletin, rejetant le pourvoi formé à l’encontre de CA Douai, ch. 1 sect. 1, 1er déc. 2022, n° 20/04446.
- https://www.doctrine.fr/d/CA/Douai/2022/CAPE37B5FA35E334807FD2F
