Du choix du bon intermédiaire en matière d’investissement immobilier

La veille jurisprudentielle offre parfois des télescopages saisissants, qui peuvent être l’occasion de rappels de principes qui peuvent apparaître comme évidents pour le professionnel, mais ne le sont pas pour le public.

En attestent deux arrêts rendus à deux jours  d’écart en matière de responsabilité de l’intermédiaire à l’origine d’une opération d’investissements immobiliers, l’un par la Cour d’Appel de Toulouse le 30 avril 2024, l’autre par la Cour d’Appel de Bordeaux, le 2 mai 2024.

Dans les deux cas, un couple avait souhaité procéder à un investissement immobilier locatif visant au bénéfice du dispositif fiscal dit « de Robien », afin de se constituer un capital tout en réduisant leur impôt sur le revenu
Il étaient ainsi entrés en contact avec des intermédiaires indépendants commercialisant des programmes immobiliers pour le comptes de promoteur, lesquels avaient, notamment, mis en avant des plaquettes publicitaires alléchantes, et ensuite réalisé des simulations, qui avaient abouti à des réservations effectives.
Et, dans les deux cas, hélas, l’investissement immobiliers n’avait pas apporté la satisfaction attendue, ce qui avait conduit les investisseurs à rechercher la responsabilité des intermédiaires à l’origine des opérations en cause.

En réalité, un élément avait fait la différence : dans l’affaire jugée à Toulouse, l’intermédiaire était aussi intervenu en qualité de conseiller en gestion de patrimoine (CGP), en vertu d’une convention spécifique.
C’est par référence à cette donnée particulière que les deux juridictions ont rendu des solutions diamétralement opposées, quoique chacune conforme à la jurisprudence.

A Toulouse, la Cour d’Appel juge que :

En sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine, [l’intermédiaire] était tenue d’informer et de conseiller les acquéreurs éventuels en portant à leur connaissance des informations objectives sur les caractéristiques de l’investissement qu’ils se proposaient de réaliser de telle sorte qu’ils aient une idée suffisamment précise du placement, qu’ils soient à même d’apprécier l’opportunité de réaliser l’opération et puissent s’engager en toute connaissance de cause.

Cette information doit d’être loyale, complète et personnalisée afin de permettre à ses clients de prendre un engagement éclairé sur les avantages et les risques de l’opération immobilière et financière projetée.

Le conseil en gestion de patrimoine doit également recommander un investissement adapté aux besoins de ses clients et les informer des caractéristiques les moins favorables du placement qu’il leur propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés, et dont peuvent dépendre les avantages annoncés.

…

Il résulte de tout ce qui précède que [l’intermédiaire]  a commis une faute en délivrant, par le biais de sa plaquette commerciale, une information erronée et ambigüe sur le rôle tenu par [l’association d’investisseurs ayant agréé le programme] ce qui était de nature à donner, en combinaison avec les autres éléments relevés ci-dessus, une impression de fiabilité et de sécurité au placement proposé.

En ne délivrant pas une information loyale et complète [aux investisseurs], simples consommateurs face à un professionnel aguerri, [l’intermédiaire] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile à leur encontre.

Au contraire, à Bordeaux, la Cour d’Appel décide que  :

S’il est exact que [l’intermédiaire] était tenu d’une obligation d’information et de conseil, celle-ci doit s’apprécier différemment de celle-ci d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant que [les investisseurs] seraient allés consulter de leur propre chef.

En l’espèce, ceux-ci, qui affirment eux-mêmes avoir été démarchés sans pour autant préciser dans quelles conditions exactes, ne pouvaient ignorer que la démarche de [l’intermédiaire] était donc de nature commerciale et qu’elle n’agissait qu’en vue de placer un seul produit.

L’ensemble des documents de présentation, à mi-chemin entre le document publicitaire et la plaquette financière, ne pouvait leur laisser aucun doute à cet égard.

Il ne peut lui être reproché par conséquent d’avoir adopté une position nécessairement laudative dès lors qu’elle ne s’accompagnait pas d’un comportement déloyal ou d’informations délibérément erroné.

Il n’est pas démontré qu’en l’espèce, elle ait fourni des indications inexactes et les simulations, au demeurant postérieures à la signature du contrat de réservation, n’apparaissaient pas grossièrement exagérées.

Rien ne permet non plus de considérer que [l’intermédiaire] savait, ou aurait savoir, que le marché local immobilier entraînerait une dégradation de la valeur de l’appartement et de sa rentabilité.

Moralité : seul le CGP apporte à la garantie d’un conseil, tout en engageant sa responsabilité.
Et s’il est vrai qu’alors, ce n’est qu’au titre d’une perte de chance qu’est calculée l’indemnisation, l’investisseur étant libre ou non de suivre les conseil qui lui sont dispensés, cette responsabilité est appréciée avec rigueur par les juridictions, ainsi qu’en atteste le taux de perte de chance retenu à Toulouse à hauteur de 90% .

Par comparaison, peu importe qu’un professionnel de l’immobilier soit intervenu aux fins de permettre la réalisation de l’opération servant de support à l’investissement, dès lors que la seule intermédiation n’implique pas un tel conseil financier. Alors, seules des circonstances particulières, démontrées aux termes d’un dossier construit et argumenté, peuvent permettre de surmonter le défaut d’information et de conseil de l’intermédiaire.

C’est finalement une solution sévère pour les investisseurs les moins avertis qui, par principe, ne peuvent faire porter sur quiconque la responsabilité de leurs propres choix, et qui apparaissent finalement comme les moins protégés.

Cour d’Appel de Toulouse, 30 avr. 2024, n° 22/02836. ; Cour d’Appel de Bordeaux, 2 mai 2024, n° 21/00762