Visite virtuelle et clause pénale
A propos d’un arrêt de la Cour d’appel de Toulouse du 5 février 2025 *
A l’ère digitale, les mots ont-ils toujours le même sens, et une visite virtuelle est-elle bien une visite génératrice de droit pour l’agent immobilier ?
La question se pose évidemment, au regard de la loi Hoguet, dont on ne dira jamais assez l’interprétation stricte qu’en fait la jurisprudence.
Pour autant, « strict » ne veut pas dire « figé », et les juges savent se saisir de l’évolution des pratiques, ainsi qu’en atteste un arrêt rendu par la Cour d’appeld de Toulouse.
L’affaire
Au mois de mai 2020, un couple avait confié la vente de leur maison à un agent en vertu d’un mandat exclusif, lequel incluait, conformément à l’usage, une clause pénale stipulant que, pendant la durée du mandat et les 24 mois suivnt son expiration ou sa révocation, les mandants s’interdisaient de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, sous peine de devoir verser des dommages et intérêts équivalents aux honoraires convenus.
Or, le 12 décembre 2020, les vendeurs avaient procédé à la résiliation de ce mandat, à effet quinze jours plus tard.
Ils avaient ensuite régularisé un compromis avec un autre couple, avant que de réitérer la vente.
L’agent devait cependant apprendre qu’il connaissait l’acquéreur, pour avoir organisé avec lui une visite virtuelle du bien, au mois de novembre 2020.
Par suite, l’agent avait mis en demeure les vendeurs de lui régler le montant prévu par la clause pénale, avant que de leur faire délivrer assignation devant le Tribunal judiciaire de Toulouse.
Celui-ci ayant fait droit à ses demandes, les vendeurs avaient interjeté appel.
La solution
Par un arrêt du 5 février 2025, la Cour d’Appel de Toulouse confirme le jugement entrepris quant à la condamnation des veneurs au réglement de la clause pénale.
A cette fin, la Cour s’attache d’abord à la caractérisation de la viste au sens de la clause pénale :
- La clause pénale ne pose pas de restriction quant à la nature de la visite devant avoir été réalisée par l’acquéreur avec l’agent immobilier. Il apparaît donc que la réalisation d’une visite virtuelle peut satisfaire le critère posé par ladite clause.
- Il ressort des échanges rapportés que la visite virtuelle réalisée par [l’acquéreur] à partir du lien fourni par l’agent immobilier le 5 novembre 2020 lui a permis de prendre connaissance de manière satisfaisante du bien et de sa disposition, celui-ci indiquant dans son courriel du 7 novembre ‘Merci pour la visite. On voit mieux l’agencement des pièces par rapport aux photos’, avoir pu constater l’existence de ‘vieux’ radiateurs, selon ses termes, et considérer que ‘l’intérieur est très bien refait’.
- Il apparaît dès lors que la visite virtuelle a rempli des fonctions identiques à une visite réalisée matériellement sur les lieux, étant souligné, d’une part, à la suite de la juridiction de première instance, qu’à la date du 5 novembre 2020, le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire était en vigueur et restreignait les déplacements susceptibles d’avoir lieu sur le territoire national, la visite virtuelle ayant dès lors pour objet de palier l’impossibilité pour les parties de se rendre sur les lieux, et, d’autre part, qu’il n’est pas contesté que les clés du bien avaient été récupérées par [un vendeur], comme cela ressort de son attestation datée du 3 novembre en ce sens et signé par lui.
Cela étant, alors que les vendeurs excipaient du fait qu’ils n’avaient pas été informés des diligences entreprise et des échanges avec l’acquéereur, la Cour répond que :
- si le mandataire a l’obligation de rendre compte de sa gestion au mandant, ni les textes légaux précités, ni aucune stipulation du mandat conclu en l’espèce ne sanctionnent le manquement à cette obligation par une perte des droits tirés de la clause pénale, l’inexécution trouvant sa sanction dans la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle du mandataire lorsque celle-ci a été préjudiciable aux mandants, lesquels, en l’espèce, ne formulent pas de demande en ce sens ni n’allèguent d’un quelconque préjudice du fait de l’inexécution, la vente ayant au contraire été conclue avec une personne à qui l’agent immobilier avait fait visiter le bien.
Et, la Cour précise qu’au plan juridique, l’ignorance des vendeurs ne peut faire obstacle juridiquement à l’exécution de la clause :
- il ressort des termes de la clause pénale précitée qu’une telle connaissance par les acquéreurs n’a pas été érigée par les parties en condition d’application de ladite clause, laquelle n’est conditionnée qu’à la réalisation matérielle de la vente avec une personne ayant visité le bien avec l’agent immobilier durant les 24 mois suivants l’extinction du mandat.
En pratique
La solution donnée par cet arrêt est sans aucun doute une décision d’espèce : c’est en fonction des circonstances concrêtes, dans un contexte particulier, que la Cour a jugé que la visite virtuelle à laquelle les acquéreurs avaient procédé avec l’agent pouvait revêtir le sens d’une visite au sens du mandat, donnant ainsi des droits à l’agent.
Elle n’en est pas moins riche d’enseignement : si l’agent peut tirer profit de la possibilité offerte par la technologie, il fasse réellement son travail d’accompagnement, en permettant effectivement aux visiteurs de tirer de cette visite une image quasi-équivalente du bien, même si cela n’exclut pas, alors, une « contre-visite réelle ».
Quant à l’information donnée par l’agent à ses mandants sur ses diligences et les visites, si la Cour la dit indifférente, on ne recommandera jamais trop d’y procéder systématiquement, notamment au moyen de bons de visite : au-delà de l’aspect probatoire, qu’elle facilite, une bonne information est susceptible d’éviter nombre de contestations – outre le fait qu’elle permet de maintenir un lien entre l’agent et son mandant tout au long de celui-ci.