Une collaboratrice indépendante peut-elle revendiquer le statut d’agent commercial ?
Dans le secteur immobilier, nombreux sont les professionnels indépendants qui collaborent avec des agences sous des statuts variés : portage, prestations de services, voire parfois des montages plus ambigus. Parmi ces statuts, celui d’agent commercial immobilier est sans doute le plus pratiqué – et le plus recherché. Il permet une grande autonomie, une rémunération exclusivement à la commission et offre, en cas de rupture, une protection spécifique prévue par le Code de commerce.
Mais ce statut n’est pas automatique. Il obéit à des conditions strictes, fixées par les articles L.134-1 et suivants du Code de commerce. Et si ses avantages en font un statut attractif, cela ne suffit pas à en garantir l’application.
Peut-on le revendiquer après coup, au moment de la rupture d’un contrat qui ne le mentionne pas ? C’est à cette question qu’a répondu la Cour d’appel de Versailles dans un arrêt rendu le 12 mars 2025 *.
L’affaire
Depuis 2010, une agence immobilière et une collaboratrice exerçant en nom propre étaient liées par un contrat de prestation de services à durée indéterminée, assorti d’une exclusivité réciproque. La collaboratrice participait à la prospection, à la recherche d’acquéreurs et de vendeurs, et à la signature de mandats. Sa rémunération était proportionnelle aux honoraires encaissés par l’agence, jusqu’à un plafond de 40 %.
En 2021, l’agence lui propose de basculer vers un contrat d’agent commercial. Elle refuse. Quelques jours plus tard, le contrat est résilié, avec préavis. S’estimant lésée, la collaboratrice assigne l’agence : selon elle, les conditions de leur relation relevaient déjà du statut d’agent commercial, ce qui justifierait une indemnité de rupture.
La solution
La Cour d’appel de Versailles a rejeté cette demande, en rappelant que l’application du statut d’agent commercial ne repose pas sur l’intitulé du contrat, mais sur la réalité de la mission exercée :
- « L’application du statut d’agent commercial ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat, ni de la dénomination qu’elles ont donnée à leurs conventions, mais des conditions de fait dans lesquelles l’activité est effectivement exercée. »
Et pour bénéficier de ce statut, encore faut-il pouvoir démontrer :
- « […] avoir la qualité d’intermédiaire indépendant, être lié contractuellement de façon permanente à son commettant, disposer du pouvoir de négocier, et éventuellement de conclure, des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services au nom et pour le compte de celui-ci. »
Or, la cour observe que la collaboratrice ne fournissait aucune preuve de ce pouvoir de négociation :
- « [La collaboratrice] ne produit aucun élément […] susceptible de démontrer qu’elle disposait […] d’un véritable pouvoir de négociation. »
Et de conclure :
- « La simple mise en relation, sans pouvoir de négociation et de représentation, s’oppose à la qualification du contrat d’agent commercial. »
Le jugement de première instance, qui avait accordé une indemnité de rupture de 136.000 euros, est donc infirmé.
En revanche, sur la question du préavis, la cour estime que l’agence a restreint de manière fautive l’accès de la collaboratrice à ses outils de travail, notamment la base de données Apimo :
- « [L’agence] aurait dû maintenir, pendant le préavis, les mêmes conditions d’exercice jusqu’à la prise d’effet de la résiliation […] Elle a ainsi commis une faute conduisant [la collaboratrice] à écourter le préavis de trois mois. »
D’où, malgré le rejet de la demande de requalification, la condamnation de l’agence à indemniser la collaboratrice.
En pratique
Cet arrêt illustre un principe essentiel : le statut d’agent commercial ne s’improvise pas, il se construit et se démontre. Pour les agences immobilières, cela appelle à la plus grande rigueur à deux niveaux :
D’abord dans la rédaction des contrats : le statut juridique du collaborateur doit être clair, cohérent et sans ambiguïté. Il faut définir précisément la nature des missions confiées, et exclure expressément tout pouvoir de négociation ou de représentation si l’on entend éviter le statut d’agent commercial.
Mais cette rigueur doit aussi se poursuivre dans l’exécution effective du contrat : si, en pratique, le collaborateur négocie les prix, conclut les affaires, ou agit pour le compte de l’agence, peu importe ce que dit le contrat… la requalification est alors possible. Toute discordance entre le contrat et la réalité est un risque contentieux.
Clarté contractuelle et cohérence opérationnelle sont les deux piliers d’une collaboration indépendante juridiquement sécurisée.