Newsletter du droit de l’agent immobilier – septembre 2024

A partir de cette rentrée, retrouvez chaque mois une sélection de mes notes et articles parus durant la période écoulée
sur le site internet du cabinet, ou sur mon fil d’actualités LinkedIn.
Ce mois-ci, retour sur l’actualité publiée en juillet et août.

▶ De la nécessaire mention du nom et de la qualité du signataire du mandat

Il est acquis, et sain, que l’agent immobilier doive faire preuve de rigueur dans la rédaction de ses mandats, conformément aux dispositions de la loi Hoguet.
Mais parfois, la protection tatillonne qui en résulte pour le mandant ne confine-t-elle pas à l’excès ?
Illustration avec un arrêt récent de la Cour d’appel de Paris.

▶ Responsabilité du syndic dans le suivi des travaux décidés en assemblée générale

Syndic de copropriété, c’est un métier, particulièrement exigeant en ce qu’il implique un service complet et rigoureux auprès des copropriétaires, bien loin de la simple exécution de formalités administratives.
C’est ce que vient nous rappeler opportunément la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence par un arrêt du 27 juin 2024, rendu sur renvoi de cassation.

▶ Erreur dans le prix de vente et responsabilité conjointe de l’agent immobilier et du notaire

Le prix « net vendeur » n’est pas le prix « honoraires d’agence inclus » : c’est la base du métier d’agent immobilier, car la différence entre les deux notions est tout simplement le salaire de son travail.
Mais lorsque, malgré tout, une confusion intervient, quelles en sont les conséquences, et surtout, qui doit les assumer ?
La Cour d’Appel de Paris répond à cette question, aux termes d’un arrêt du 28 juin 2024, qui renvoie aussi bien le notaire que l’agent à leurs responsabilités respectives.

▶ Aléa dans l’exécution de travaux de réhabilitation et devoir de conseil du CGP et du notaire 

« Si cela va sans le dire, cela ira encore mieux en le disant » : cette fulgurance de Talleyrand doit servir de matrice à l’exécution de sa mission de conseil par le professionnel qui en a la charge.
Telle est la position de la Cour de cassation appliquée au CGP et au notaire, aux termes d’un arrêt en date du 4 juillet 2024.

▶ Remise du dépôt de garantie à l’agent immobilier : le séquestre ne se présume pas

Lorsque le compromis de vente est rédigé par l’agent immobilier, il est fréquent que ce dernier soit lui-même dépositaire du dépôt de garantie.
Mais en cas de difficulté, à quelles conditions peut-il/doit-il remettre les fonds à l’une des parties, et quelles sont ses obligations à ce titre ?
Question sous-jacente à un arrêt rendu le 9 juillet 2024 par la Cour d’Appel de Pau.

▶ De la signature du mandat immobilier

En matière d’agence immobilière, il est un point qui mérite que l’on s’y arrête, par souci de rigueur : la signature du mandat, évidemment nécessaire à sa perfection.
Deux arrêts récents de la Cour de cassation, rendus sur des sujets tout autres, viennent rappeler l’importance de la signature, condition de validité de l’écrit lui-même.

▶ Société en formation et reprise du mandat de recherche

L’agent immobilier est souvent aux premières loges de l’aventure entrepreneuriale, spécialement lorsqu’il est sollicité pour trouver des locaux à louer ou un fonds de commerce à reprendre, dans le cadre d’un mandat de recherche.
Alors, il se retrouve fréquemment face à une personne physique, qui a défini son projet, et a décidé de l’inscrire dans le cadre d’une société commerciale à constituer, en fonction des résultats de la recherche.
Jusqu’à présent, pour l’agent rédacteur du mandat, l’exercice pouvait tourner court, du fait de formules inappropriées dans la désignation du mandant.
Il n’en est plus ainsi, désormais, depuis trois arrêts retentissants rendus le 29 novembre 2023 par la Cour de cassation en matière de droit des sociétés, mentionnés dans son Rapport annuel, récemment mis en ligne.

▶ Du discernement de l’agent immobilier dans la vérification des droits de son mandant

Le métier d’agent immobiliers consiste d’abord à être un intermédiaire pertinent pour des opérations immobilières de vente, d’achat, de location…
Ce n’est que de manière accessoire, pour garantir les bonnes fins de son intermédiation, et pour les besoins de l’exécution de son devoir de conseil qu’il peut être amené sur le terrain de l’analyse juridique, domaine naturel des professionnels du droit que sont l’avocat, le notaire.
Mais là, l’agent ne peut se défausser de sa responsabilité sur quiconque, aussi complexe que soit la situation.
C’est ce que révèle la question de la vérification des pouvoirs de ses mandants sur le bien immobilier au regard duquel il est missionné, à travers un arrêt récent de la Cour d’Appel de Rennes ayant retenu conjointement la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier

▶ Du bon de visite

Parmi les outils de l’agent immobilier figure en bonne place le bon de visite, qui matérialise la rencontre entre un vendeur, tout au moins son bien, et un acquéreur potentiel.
Création de la pratique, ce document va être le point de départ réel du processus qui conduira à la concrétisation de la vente et à la perception de la commission.

Pour autant, il faut garder à l’esprit qu’à lui seul, le bon de visite n’a aucune existence légale, au moins selon la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Et hors de ce dispositif spécial qui, seul, fonde le droit à commission de l’agent, il n’a qu’une portée très limitée.
Ce que rappelle la Cour d’Appel de Caen aux termes d’un arrêt, fort rigoureux pour l’agent, rendu le 30 juillet 2024.

▶ Le commissaire de Justice, nouvel acteur de l’intermédiation immobilière

Quel rapport entre Harry Potter, le commissaire de justice et l’agent immobilier ?
A priori aucun, si ce n’est la possibilité pour le commissaire de Justice de venir faire concurrence à l’agent immobilier, introduite par le Décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 dit « Magicobus I » – ainsi dénommé par la Direction des affaires civiles et du sceau, vraisemblablement par référence à l’omnibus tiré de l’univers de notre sorcier d’outre-manche.

▶ De la vérification de la solvabilité des locataires

Dans un marché locatif en crise, où la demande est notoirement supérieure à l’offre, le rôle de l’agent immobilier est moins de rechercher un locataire que de s’assurer de sa solvabilité.
Encore cette mission doit-elle être exercée avec compétence et diligence, ce que ne cessent de marteler les juridictions, et ce que rappelle la Cour d’Appel de Chambéry dans un arrêt du 25 juin 2024.