Newsletter du droit de l’agent immobilier – octobre 2024

Comme chaque mois, retrouvez une sélection de mes notes et articles publiés durant la période écoulée sur le site internet du cabinet, ou sur mon fil d’actualités LinkedIn.

▶ Mise à disposition d’espaces : fourniture de service ou sous-location ?

Souplesse et adaptabilité – économie, aussi -, tels sont les mots qui guident aujourd’hui nombre de recherches de locaux professionnels. Surtout à une époque de transformation affectant tous les secteurs et où, digitalisation aidant, il est devenu difficile de se projeter dans son environnement de travail au-delà du court terme. Ce qui conduit à redéfinir l’espace dédié au travail, à le partager, ce dont la manifestation la plus aboutie est le coworking.

Seulement, de telles recherches s’apparentent parfois à la quadrature du cercle, lorsqu’elles se heurtent au statut des baux commerciaux, issu du décret du 30 septembre 1953 – avant le monde d’avant, donc -, et d’ordre public. La Cour de cassation en tire les conséquences, à travers un arrêt de principe rendu le 27 juin 2024, empreint d’un pragmatisme faisant la part belle à l’entreprise nouvelle.

▶ Du DPE : responsabilité de l’agent immobilier au regard d’un classement erroné

 Le DPE : sujet politique autant que technique, d’importance majeure pour la négociation des biens immobiliers, en ce que sa finalité est d’en mesurer aussi bien l’impact écologique que le coût d’usage.

Le temps n’est plus où l’euphorie du marché conduisait parfois l’acquéreur à reléguer le DPE au rang de détail. Aujourd’hui, la rigueur s’impose d’autant plus. De même que la sanction de tout vendeur qui aurait la tentation de « bonifier » l’appréciation de la performance énergétique de son bien, et des professionnels qui y prêteraient la main, agent immobilier compris. Illustration avec un arrêt de la Cour d’Appel de Rouen du 28 août 2024.

▶ Du DPE (suite) : défaut de mention dans une annonce et concurrence déloyale

 « Rien ne sert de courir, il faut partir à point ». Mais partir à point, pour l’agent immobilier, c’est aussi respecter ses obligations en matière de DPE.

Et les concurrents veillent ! Illustration cuisante pour un agent, avec un arrêt de la Cour d’Appel de Montpellier du 23 juillet 2024.

▶ Mandat de gestion immobilière et devoir de conseil en matière de dispositif Pinel

 Pour quelle(s) raison(s) confier la gestion de son bien à un agent immobilier ? Une réponse principale : le service d’un professionnel, qui permet de sécuriser un investissement locatif, à tous égards.

Mais où ce service s’arrête-t-il lorsque, sans recourir à une prestation spécifique en matière de gestion de patrimoine, le bailleur conçoit son investissement locatif également comme le support d’une opération de défiscalisation ? La Cour d’Appel de Lyon se prononce, dans un arrêt du 5 septembre 2024.

▶ Mandat d’entremise et action en vente forcée

 Le « mandat de vente » soumis à la Loi Hoguet n’en est pas un. Tout au moins au sens de l’article 1984 du Code civil, qui implique une notion de représentation et d’engagement envers les tiers. Par principe et sauf exception expresse, le mandat de l’agent immobilier n’est que « d’entremise », avec une répartition des rôles : l’agent prête son concours à la vente, mais celle-ci n’est conclue que par la volonté du mandant.

La chose est claire, et connue. Mais fréquemment, de potentiels acquéreurs considèrent que l’offre dite « au prix » leur donne nécessairement un droit à l’achat, malgré un refus exprimé par le vendeur. Avec à la clef d’évidentes désillusions, dont la Cour d’appel d’Amiens donne une nouvelle illustration, à travers un arrêt du 10 septembre 2024.

▶ Mandat immobilier et droit de la consommation

« Le coup passa si près que le chapeau tomba, et que le cheval fit un écart en arrière ». C’est parfois le sentiment qu’en B to C, l’agent peut éprouver lorsque l’application du droit de la consommation s’ajoute à celle de la Loi Hoguet. Illustration avec un arrêt rendu le 4 septembre 2024 par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence.

▶ Du défaut d’habilitation du collaborateur

Le devoir premier de l’agent : montrer patte blanche. Soit, en l’occurrence, la carte d’agent, ou l’attestation délivrée par celui-ci à ses collaborateurs, quel que soit leur statut, en respectant à chaque acte d’engagement les prescriptions formelles posées par la Loi Hoguet.

Avec comme sanction immédiate la nullité du mandat et la perte consécutive de tout droit à commission, ainsi que le rappelle la Cour d’Appel de Versailles aux termes de son arrêt du 19 septembre 2024.