Des droits de l’agent en cas de renonciation à la vente
Pour l’agent immobilier, la signature du compromis est l’étape essentielle, en ce que cela constitue l’aboutissement de son entremise, et concrétise son travail et ses efforts. Pour autant, son droit à commission reste soumis à la décision des parties à la vente de finaliser ou non l’opération en procédant à la réitération authentique.
Pourtant, une clause du compromis peut changer la donne, en prévoyant une indemnité – clause pénale – due à l’agent en cas de renonciation amiable à la vente. Encore faut-il que cette clause soit valide, et surtout, que la convention des parties n’y fasse pas obstacle. Un arrêt rendu par la Cour d’Appel de Montpellier le 20 mars 2025 *, fort classique dans sa solution, éclaire cette articulation entre commission classique et indemnité contractuelle.
L’affaire
Le 11 septembre 2019, un vendeur et une acquéreur signent, par l’entremise d’un agent immobilier, un compromis de vente portant sur une maison à usage d’habitation. Le prix est fixé à 134 000 €, et l’acte ne prévoit aucune condition suspensive d’obtention de prêt. Quelques mois plus tard, les parties conviennent de ne pas réitérer la vente.
Se fondant sur une clause expresse du compromis, l’agent immobilier réclame alors une somme équivalente à ses honoraires, à titre d’indemnité. L’article IX de l’acte précisait en effet :
- « Si par suite d’un accord amiable, les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte, elles s’engagent solidairement à verser à [l’agent], dans la proportion de 50 % chacun, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme représentant le montant des frais honoraires qu’elle aurait dû percevoir. »
Les parties contestent, soutenant que la vente n’a jamais été réitérée, que certaines obligations contractuelles sont restées inexécutées, et que l’agent ne peut donc prétendre ni à commission, ni à indemnité.
La solution
La Cour d’appel de Montpellier rappelle d’abord que le droit à rémunération de l’agent – qu’il s’agisse de la commission proprement dite ou d’une clause pénale compensatoire – suppose que la vente ait été juridiquement formée :
- « Il est de jurisprudence acquise que l’acte écrit contenant l’engagement des parties auquel l’article 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique (Civ. 1re, 16 mai 2013, n° 12-19.274 ; Civ. 1re, 10 oct. 2018, n° 16-21.044) et qu’il n’en va autrement qu’en cas de clause de dédit contenue dans l’acte, ou lorsque les conditions suspensives n’ont pas été levées car alors la vente n’est pas réalisée (Civ. 1re, 24 sept. 2009, n° 08-17.244), ou encore lorsque les parties ont entendu faire de la réitération par acte authentique une condition de la vente. » (§21)
En l’occurrence, la clause prévoyant la signature de l’acte authentique ne valait pas condition suspensive :
- « Cette clause ne traduit pas l’intention des parties de faire de la réitération par acte authentique une condition de la vente, mais une formalité destinée à en retarder les effets. »
Et les prétendues conditions relatives à l’urbanisme ou aux travaux n’étaient pas qualifiées comme telles dans le compromis :
- « Il ne ressort d’aucune disposition du compromis que cette charge a été érigée en condition suspensive. »
- « L’engagement de réaliser des travaux […] n’apparaît que dans un acte sous seing privé postérieur au compromis. »
En conséquence :
- « Le compromis de vente signé le 11 septembre 2019 a concrétisé l’échange de consentements nécessaire à la formation du contrat de vente, ce qui permet à l’agent immobilier de percevoir, de chacune des parties, la somme de 4 000 €, conformément aux dispositions du compromis. »
La Cour valide donc non seulement l’existence d’un droit à rémunération, mais également la mise en œuvre de la clause pénale contractuelle en remplacement de la commission non perçue, dans ce contexte de renonciation amiable.
En pratique
Cet arrêt met en lumière l’utilité d’une clause pénale bien rédigée, insérée dans le compromis, prévoyant le versement d’une indemnité à l’agent immobilier en cas de renonciation amiable. Elle permet, dans certains cas, de sécuriser la rémunération, même en l’absence d’acte authentique.
Mais cette sécurité suppose une cohérence contractuelle élémentaire.
D’une part, encore faut-il que le mandat confié à l’agent contienne lui-même une clause pénale, condition sine qua non pour que celle reprise dans le compromis soit juridiquement valable au regard de la loi Hoguet ; à défaut, la clause insérée dans l’acte n’aura pas d’effet utile.
D’autre part, il faut que le compromis lui-même ne contienne pas de stipulations qui rendent inopérante cette clause. Si les parties stipulent que la réitération par acte authentique est une condition suspensive, la vente ne sera juridiquement parfaite qu’à cette condition. En cas de renonciation avant réitération, le droit à rémunération – même sous forme d’indemnité – pourrait ne pas être acquis.
Autrement dit : gare aux contradictions rédactionnelles qui neutralisent, en pratique, la rémunération qu’elles prétendent garantir.