Défaut de mandat écrit et responsabilité de l’agent

Nul n’en ignore : en matière d’agence immobilière, la base, c’est un mandat, conforme à la loi Hoguet.

Mais en pratique, pour une foultitude de raisons, il peut arriver qu’un agent prenne le risque de travailler sans mandat.
La sanction la plus immédiate, alors est connue : par principe, et sauf reconnaissance d’honoraires postérieure à un acte authentique, aucune rémunération n’est possible, pas même par la voie détournée de l’enrichissement aux dépens d’autrui.

Une question moins explorée est celle de la responsabilité de l’agent, lorsque se réalise un préjudice en lien avec l’intermédiation illicite.
C’est à cette problématique que s’attèle la Cour d’Appel de Paris, aux termes de deux

Les affaires

Dans un premier dossier, une SCI avait confié la gestion d’un studio à une agence immobilière sans formaliser leur relation par un mandat écrit. Tout s’était bien passé, jusqu’à ce que le locataire cessât de payer son loyer.
Pendant deux ans, aucune procédure d’expulsion n’avait été engagée.
Lorsque la SCI s’était décidée à agir, elle ne s’était pas reournée seulement contre son locataire mais aussi contre l’agence, lui reprochant son inaction et l’absence de souscription d’une assurance loyers impayés, pour un préjudice allégué de 22 000 €.

Dans une autre affaire, impliquant le même agent mais un autre propriétaire, un immeuble entier s’était dégradé au fil des années sans qu’aucun travaux ne fussent réalisés.
L’agence en charge de la gestion avait bien alerté le propriétaire, mais sans succès.
Lorsque la situation avait dégénéré et qu’un arrêté de péril imminent avait imposé l’évacuation des locataires, le propriétaire avait attrait l’agent en Justice, estimant qu’il aurait dû prendre les devants pour éviter une telle issue, et réclament plus de 23 000 euros.

La solution

Dans ces deux affaires, à travers des attendus identiques à visée pédagogique, la Cour d’appel de Paris pose le régime applicable :

• S’agissant des obligations du mandataire, l’article 1991 du code civil dispose que: « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution (…) ».
• L’article 1992 dispose que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
• Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »
• Le mandataire est donc tenu d’accomplir son mandat avec diligence et jusqu’au terme des missions prévues, étant souligné qu’il peut disposer d’une certaine marge de manoeuvre dans cet accomplissement. Il a aussi une obligation de renseignement et de conseil, spécialement s’agissant d’un professionnel, et de rendre compte.
• Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui se prévaut de l’existence d’un contrat d’en prouver l’existence.
• Dérogeant au consensualisme admis en principe en matière de mandat (articles 1984 et suivants du code civil), la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi ‘Hoguet’, impose un formalisme particulier en cas de mandat de gestion immobilière, et en particulier un mandat écrit, et ce à peine de nullité relative du contrat, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat (1ère Civ., 20 septembre 2017, pourvoi n° 16-12.906, Bull. 2017, I, n° 195).
• Il en découle que la preuve de l’existence et du contenu d’un mandat de gestion immobilière ne peut être rapportée que par écrit et que, dès lors, la demande en responsabilité contractuelle formée contre un agent immobilier, celui-ci fût-il titulaire d’un mandat verbal, doit être rejetée, faute de preuve admissible (1re Civ., 20 décembre 2000, pourvoi n° 98-17.689, Bulletin civil 2000, I, n° 339; 1re Civ., 13 décembre 2005, pourvoi n° 03-19.323) ; le mandat apparent ou la ratification de l’acte ne peuvent tenir ces règles en échec (1re Civ., 5 juin 2008, pourvoi n° 04-16.368, Bull. 2008, I, n° 163; 1re Civ., 2 décembre 2015, pourvoi n° 14-17.211, Bull. 2015, I, n° 306).

Cela étant, la Cour apporte elle-même une nuance importante quant à l’application des principes posés :

• « l’existence d’un mandat verbal de gestion n’est pas contestée mais qu’en l’absence d’écrit, seules peuvent être retenues les obligations dont [l’agent] admet l’existence, la charge de la preuve des obligations du mandataire incombant au mandant qui invoque sa responsabilité« .

Les conséquences concrètes qu’en tire la Cour dans nos deux affaires ne sont pas lees mêms.

Dans le premier le premier dossier, elle juge que l’agence n’avait pas d’obligation contractuelle de souscrire une assurance loyers impayés et ne pouvait être condamnée sur ce point.
Pour autant, elle avait admis verbalement être chargée du recouvrement des loyers et de l’expulsion, mais avait tardé à agir, causant une perte de chance au propriétaire.
La Cour a donc retenu une faute dans ce manquement et condamné l’agent immobilier à verser 5 000 euros au titre du préjudice financier et 500 euros pour le préjudice moral.

Dans le second dossier, la Cour constater que le mandant n’avait jamais signé de mandat de gestion, malgré les relances de l’agence.
Les juges ont en outre relevé que l’agent avait signalé les risques et alerté le propriétaire à plusieurs reprises, et que dès lors, aucune faute ne pouvait lui être imputée et le mandant a été débouté de toutes ses demandes.

En pratique

L’impression qui pourrait se dégager de ces arrêts est qu’une fois pris le risque d’une opposition à sa rémunération, l’agent immobilier sans mandat peut prétendre échapper pour une large mesure aux conséquences des manquements aux obligations ordinaires de l’agent telles qu’elles résultent de la Loi Hoguet et de son application.
Cette conclusion serait sans doute trop hâtive, car en l’espèce, il semble que les circonstances particulières aient été prises en compte, alors que demeure toujours le recours au droit commun des obligations.
Il est possible d’imaginer que dans d’autres circonstances, un mandant aurait pu engager la responsabilité de l’agent qui ne lui raurait pas proposé un mandat immobilier écrit, en cas de préjudice susceptible d’être mis en lien de causalité.

Au-delà, le défaut de mandat peut constituer un risque supplémentaire pour le mandant au regard de la couverture d’assurance RC de l’agent, les contrats de certaines compagnies limitant cette couverture à une activité exercée conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables.

Dans tous les cas, c’est l’occasion de rappeler que la régularisation d’un mandat écrit conforme à la Loi Hoguet n’est pas qu’une formalité administrative : seule la rigueur protège, aussi bien l’agent que le mandant.

* Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 6 mars 2025, n° 22/17421
** Cour d’Appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 6 mars 2025, n° 22/17423