Le devoir de se renseigner de l’agent au regard des attentes de l’acquéreur
A propos d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 17 janvier 2025 *
Qu’attendre de l’agent immobilier, envers un acquéreur non professionnel ? Quel est la nature du service qui justifie le paiement d’une commission, au-delà de la stricte intermédiation ?
La jurisprudence a construit un régime cohérent d’obligations et devoirs imposées à l’agent, non seulement d’informer, mais plus encore, de se renseigner, aux fins d’éclairer la décision d’acquisition.
Mais quel en est le contenu concret, quelle en est la mesure ?
C’est à ces questions que répond la Cour d’Appel de Paris, dans un arrêt du 17 janvier 2025.
L’affaire
Des époux avaient acquis appartement dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété, par l’entremise d’un agent détenteur d’un mandat de vente sans exclusivité.
Moins de deux années plus tard, les acquéreurs avaient assigné leurs vendeurs et l’agent, sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés, au motif de la dissimulation d’informations essentielles et déterminantes de leur consentement concernant l’existence et la gravité des désordres affectant l’immeuble et l’existence de nombreux contentieux à l’encontre de la copropriété, nécessitant de lourdes dépenses de travaux qu’ils n’avaient pas été mis en mesure de prévoir.
Le Tribunal judiciaire de Paris les ayant débouté de leurs demandes, les acquéreurs avaient interjeté appel.
La solution
Par un arrêt du 17 janvier 2025, la Cour d’Appel de Paris juge d’abord que les vendeurs ont commis une réticence dolosive quant aux désordres structurels graves affectant les fondations de l’ensemble immobilier, engageant leur responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs.
La responsabilité de l’agent est également retenue, aux motifs que :
- Pour que soit retenue la responsabilité de l’agent immobilier mandaté par le vendeur du bien sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il incombe à l’acquéreur de démontrer une faute commise par celui-ci en lien de causalité directe et certaine avec le préjudice invoqué.
- Il est constant que l’agent immobilier, dans le cadre de son mandat d’entremise, n’engage sa responsabilité qu’en cas de faute prouvée. Il s’agit d’une obligation de moyens. La mission de l’agent immobilier suppose un certain degré de diligence dans la limite de son mandat.
- S’il intervient en sa qualité de négociateur, il est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des parties quant aux modalités de l’opération et aux difficultés éventuelles, et doit fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux (Civ 1re 2 décembre 1992 Bull no 298).
- De plus, il existe une présomption de connaissance du vice pesant sur l’agent immobilier professionnel, sauf preuve du caractère indécelable du vice.
- En l’espèce, il résulte des développements qui précédent que des étais de confortement étaient visibles lors des visites effectuées par les [acquéreurs] et que l’agence immobilière était la destinataire principale des courriels échangés entre [le vendeur] et les [acquéreurs] (…), courriels dans lesquels apparaissaient clairement les interrogations et préoccupations des futures acquéreurs quant à la présence de ces étais, aux motifs ayant présidé au refus des copropriétaires de réaliser l’étude géotechnique (…), aux travaux éventuels qu’il devraient assumer.
- Or, en sa qualité de professionnel intervenant comme négociateur, l’agent immobilier doit préalablement vérifier non seulement les informations techniques nécessaire à la décision des parties contractantes mais encore recueillir les renseignements qui permettront d’aider le futur contractant à prendre sa décision, en s’assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins en l’informant des inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.
- Ainsi, [l’agence] s’est contentée des seules affirmations [du vendeur], alors qu’elle ne pouvait qu’être alertée par la présence des étais et la nécessité soulignée par l’architecte de la copropriété d’effectuer dès 2017 une étude géotechnique portant sur les fondations de l’ensemble des bâtiments de la copropriété, qu’elle disposait des procès-verbaux d’assemblée générale des exercices 2015, 2016 et 2017 qui auraient dû la conduire à recueillir de plus amples renseignements, notamment en interrogeant précisément son mandant et au besoin le syndic de copropriété, pour s’assurer de la sincérité et de la fiabilité des informations ainsi données aux [acquéreurs] sur l’état des fondations.
En pratique
On passera sur la « présomption de connaissance du vice pesant sur l’agent immobilier professionnel, sauf preuve du caractère indécelable du vice », la Cour semblant s’être égarée en confondant la présomption pesant sur le vendeur professionnel en matière de garantie de vice caché.
Il n’en résulte pas moins de cet arrêt que pèse sur l’agent immobilier une obligation de se renseigner renforcée au regard des éléments concrets de son dossier, qui ne porte pas seulement sur les caractéristiques objectives du bien.
Ainsi, lorsque l’agent est le témoin de préoccupations exposées directement par l’acquéreur auprès du vendeur, il doit évaluer la pertinence des réponses de ce dernier, au regard des éléments d’information qu’il est lui-même en mesure de recueillir, l’idée étant d’éclairer sa décision et ses choix, et de le mettre en garde le cas échéant, voire de le dissuader.
Ce qui est donc imposé à l’agent, c’est une vigilance spéciale au regard des besoins et attentes exposés par l’acquéreur; et mieux encore, nous dit la Cour, en se faisant lui-même conseiller engagé des choix de celui-ci.
Ce qui est finalement une question de déontologie : l’agent à être guidé par les seuls intérêts de l’acquéreur, fussent-ils en contradiction avec les siens propres.