Newsletter Droit de l’Agent Immobilier – Avril 2025

Après cette trop longue trêve hivernale, retrouvez une sélection de mes notes et articles publiés durant cette période sur ce site, ou sur mon fil d’actualités LinkedIn.

Droit de l’agent immobilier

▶ Le devoir de se renseigner au regard des attentes de l’acquéreur

Pour l’agent immobilier, que signifie « être professionnel » ?
Il ne s’agit pas uniquement d’être rigoureux dans la mise en œuvre de son savoir-faire technique – ce qui n’a d’ailleurs plus la même valeur à l’heure de l’intelligence artificielle. Il s’agit surtout d’être à l’écoute de ses interlocuteurs – vendeur et acheteur, bailleur et preneur -, afin d’être en phase non seulement avec leurs intérêts objectifs, mais également avec leurs attentes concrètes, leurs besoins, ce qui est encore différent.
Ce qui était, en quelque sorte, une question d’éthique personnelle pour l’agent, devient désormais déontologie, susceptible d’être saisie par le droit. C’est une des lectures que l’on peut faire d’un arrêt rendu par la Cour d’Appel de Paris le 17 janvier 2025.

▶ Visite virtuelle et droits de l’agent

A l’ère digitale, les mots ont-ils toujours le même sens, et une visite « virtuelle » est-elle une vraie visite au sens du mandat, génératrice de droit pour l’agent immobilier ?
La question se pose évidemment, au regard de la loi Hoguet, dont on ne dira jamais assez l’interprétation stricte qu’en fait la jurisprudence, nonobstant quelques ferments d’assouplissement décelés ici ou là.
Pour autant, « strict » ne veut pas dire « figé », et les juges savent se saisir de l’évolution des pratiques.
Encore faut-il que les agents sachent eux-mêmes se saisir des possibilités offertes par la technologie pour que la visite virtuelle en soit vraiment une, et qu’elle donne au visiteur une idée du bien quasiment équivalente à une visite réelle.
C’est ce qu’il faut retenir d’un arrêt rendu par la Cour d’appel de Toulouse le 5 février 2025.

▶ Défaut de mandat écrit et responsabilité de l’agent

Nul n’en ignore : en matière d’agence immobilière, la base, c’est un mandat écrit, au surplus conforme à la loi Hoguet.
Mais en pratique, pour une foultitude de (mauvaises) raisons, il peut arriver qu’un agent prenne le risque de travailler sans mandat.
Problématique classique, dira l’observateur averti, qui pensera au droit à honoraires de l’agent imprévoyant.
Mais, pour le mandant « informel », cela peut soulever une autre problématique, liée à la possibilité d’engager une responsabilité civile professionnelle en cas de manquements aux obligations ordinaires de l’agent immobilier.
C’est à cette problématique que s’attèle la Cour d’appel de Paris, dans deux arrêts du 6 mars 2025.

▶ Un collaborateur indépendant peut-il revendiquer le statut d’agent commercial ?

Dans le secteur immobilier, nombreux sont les professionnels indépendants qui collaborent avec les agences sous des statuts variés : portage, prestations de services, voire parfois des montages plus ambigus.
Parmi ces statuts, celui d’agent commercial immobilier est sans doute le plus pratiqué – et le plus recherché.

La ligne de démarcation est parfois floue entre une simple prestation de services indépendante et un véritable mandat d’agent commercial.
Pour les agences, l’enjeu du statut est considérable, avec des conséquences radicalement différentes lors de la rupture.

Le statut d’agent commercial, aussi protecteur soit-il, se mérite : il s’apprécie à l’aune de critères précis, dans la lettre du contrat comme dans sa mise en œuvre.
C’est à cette problématique que s’attèle la Cour d’appel de Versailles, dans u, arrêt du 12 mars 202

▶ Des droits de l’agent en cas de renonciation à la vente

Pour l’agent immobilier, le strict respect de la loi Hoguet n’exclut pas un surcroît de sécurisation de sa rémunération.
Ainsi en va-t-il de la possibilité de prévoir une clause pénale en faveur de l’agent, pour le cas où, une fois le compromis signé, les parties renoncent à la vente.
Encore faut-il respecter une cohérence contractuelle au sein du compromis lui-même.
Ainsi que le rappelle un arrêt du 20 mars 2025, c’est l’articulation entre les stipulations qui fait ou défait alors le droit à rémunération.

▶  Deux offres acceptées pour un seul bien : quand la Justice valide l’impossibl

⚖️ « 𝘈𝘣𝘰𝘯𝘥𝘢𝘯𝘤𝘦 𝘥𝘦 𝘣𝘪𝘦𝘯𝘴 𝘯𝘦 𝘯𝘶𝘪𝘵 𝘱𝘢𝘴 »… mais lorsqu’il s’agit d’offres acceptées, si !
La gestion des offres multiples est un défi bien connu des agents immobiliers, à qui on ne pardonne pas de ne pas connaître leur droit, ainsi que nous l’avions déjà observé (Notre article : de la déontologie de l’agent immobilier au regard du processus de vente).
Mais que nos agents se rassurent : même les juges s’y perdent, comme en atteste un récent arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux du 20 mars 2025, qui réussit l’exploit de valider deux ventes parfaites pour un même bien.
D’où, face à ce qu’on appellera pudiquement « l’aléa judiciaire », la nécessité d’un surcroît de rigueur et de vigilance dans l’exécution de la mission de l’agent.

Si proche, le conseil en gestion de patrimoine

▶ Défiscalisation et obligation d’information de l’agent  

« Les promesses n’engagent que ceux qui y croient »… et parfois aussi ceux qui les font !
Deux arrêts de la Cour de cassation, respectivement en dates du 11 septembre 2024 et 11 mars 2025, rappellent aux CGP qu’on ne peut impunément vendre du rêve fiscal.
Un bon CGP ne vend pas des réductions d’impôts, il vend une stratégie… et surtout, il informe !

▶ Faute du CGP et prescription

Conseil en gestion de patrimoine, un métier du temps long…
… y compris au regard de la responsabilité du professionnel qui a manqué à son obligation !
En atteste un arrêt rendu le 19 décembre 2024 par la Cour de cassation.

Variations
(quittons le petit bout de la lorgnette)

▶ La médiation et le non-droit selon Carbonnier

▶ Humeur : de l’inconséquence de l’organe chargé de veiller sur notre système législatif et procédural

▶ Perspectives : l’IA et notre feuille de route pour 2025